Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
contractrechtelijke bescherming voor wat betreft de zijde van de verkoper volstaat. 10 Als gevolg van de
bedenktijd heeft de koper een aanvullende bescherming tegen situaties waarin onder druk wordt
gecontracteerd. De vraag is of de extra bescherming die de koper wordt geboden door de hem ten dienste
staande wettelijke bedenktijd, naast artikel 3:44 BW en de overige bepalingen met betrekking tot
wilsgebreken, gerechtvaardigd is. Het verschil in bescherming van koper respectievelijk verkoper is
mogelijk te rechtvaardigen door erop te wijzen dat de koper een grote informatieachterstand heeft met
betrekking tot de woning. Daarnaast heeft de verkoper zich al voordat hij zijn onroerende zaak te koop
zette, kunnen beraden op de juridische en financiële aspecten die daarbij komen kijken. De koper heeft
om die reden meer behoefte aan advies, en bescherming dan de verkoper. 11 Toch kan het ook voor de
verkoper (die vaak een particulier is) van belang zijn zich op een schriftelijk stuk te beraden en hiervoor
nader advies te vragen, bijvoorbeeld met betrekking tot de voorwaarden die de koper wenst op te nemen.
Door de schriftelijkheidseis heeft ook de verkoper een zogenaamde informele ‘bedenktijd’, die hem deze
mogelijkheid verschaft.
De conclusie die kan worden getrokken is dat het vormvoorschrift van artikel 7:2 BW in veel gevallen ook
zonder dat daaraan een bedenktijd is gekoppeld in bescherming tegen overijling voorziet en partijen de
mogelijkheid biedt zich op een schriftelijk stuk te beraden. 12 Los van de vraag of dit de bedoeling is
geweest van de wetgever, beschermt het voorschrift zodoende de zwakke partij zonder bij voorbaat vast te
leggen of dit de koper of de verkoper is. Ook de verkoper heeft immers in de conceptfase de mogelijkheid
zich te beraden. Dit effect ondervangt het probleem dat de bedenktijd van drie dagen in feite te kort is om
daadwerkelijk op de koop te beraden en een deskundige in te schakelen. 13 Deze conclusie gaat er van uit
dat zowel de koper als de verkoper zich, voordat de koopovereenkomst definitief is vastgelegd in een door
beide partijen ondertekende akte, kunnen terugtrekken. Over de status van mondelinge afspraken zie
hierna uitgebreid paragraaf 2.6.2.
Uit interviews met vertegenwoordigers van belangenorganisaties (NVM, de landelijke makelaarsvereniging
en Vereniging Eigen Huis) komt naar voren dat het schriftelijkheidsvereiste positief wordt beoordeeld.
Genoemd zijn de verbeteringen die het heeft opgeleverd op het gebied van zekerheid, met name met
betrekking tot de vraag op welk moment de koopovereenkomst precies tot stand is gekomen.
Het enquêteonderzoek laat zien dat kopers en verkopers de schriftelijkheidseis zinvol achten met
betrekking tot de zekerheid aangaande de inhoud van de overeenkomst. Ook wordt aangegeven dat het
van belang wordt geacht om zekerheid te hebben over de start van de bedenktijd. Daarnaast wordt het
zinvol geacht met betrekking tot het overdenken van de genomen beslissing Het schriftelijkheidsvereiste
wordt in ieder geval gezien als onderdeel van een beschermingsconstructie die hun belangen waarborgt.
Een aantal respondenten is van mening dat enkel het enkele schriftelijkheidsvereiste afdoende is om te
voorzien in bescherming.
2.5 Problematische (praktijk-)scenario’s met betrekking tot het vormvoorschrift
2.5.1 Ter inleiding
Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat zich rechtsonzekerheid heeft voorgedaan, met name met
betrekking tot de vraag wat de betekenis is van mondelinge afspraken. Hieronder worden de problemen
die zich hebben voorgedaan en die zich kunnen voordoen uiteengezet. Vervolgens worden in paragraaf
2.6 oplossingsrichtingen aangereikt.
10 Kamerstukken I, 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 17.
11 Kamerstukken I, 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 17.
12 In die gevallen waarin één van de partijen een akte onder zijn neus gedrukt krijgt en in gevallen waarin slechts
een provisorisch schriftelijk stuk wordt gebruikt gaat deze conclusie niet op.
13 Zie hierover nader hoofdstuk III.
12