Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Kamerstukken II 1992-93, 23 095, nr. 3, p. 39;
Kamerstukken II 2000-01, 23 095, nr. 10, p. 27;
Kamerstukken I 2001-02, 23 095, nr. 178b, p. 4;
Kamerstukken I 2002-03, 23 095, nr. 38a, p. 18.
2. Rechtszekerheid in het algemeen
Het schriftelijkheidsvereiste dient daarnaast ook de rechtszekerheid in het algemeen. Het verschaft
duidelijkheid over de vraag of, en zo ja, wanneer er een overeenkomst tot stand is gekomen, en wat de
inhoud daarvan is. Zekerheid hieromtrent is in het belang van de koper, de verkoper maar ook van
andere gegadigden. Dit voorkomt belasting van het rechterlijke apparaat met geschillen over al dan niet
tot stand gekomen mondelinge koopovereenkomsten en bespaart daarmee maatschappelijke kosten.
Kamerstukken II 1995-96, 23 095, nr. 5, p. 6, 8 en 13;
Kamerstukken I 2001-02, 23 095, nr. 178b, p. 4 en 11;
Kamerstukken II 2000-01, 23 095, nr. 10, p. 27.
De doelstelling van het wettelijk vormvoorschrift is aldus tweeledig. In de eerste plaats is het opgenomen
ten dienste van de bedenktijd. Duidelijk dient te zijn wanneer deze begint te lopen en waarop de koper
zich gedurende deze tijd dient te beraden. De aanname dat dit het hoofddoel van het wettelijk
vormvoorschrift is, vloeit voort uit het feit dat schriftelijkheid enkel is voorgeschreven ten aanzien van
overeenkomsten gesloten door particuliere kopers van een woning, en het bepaalde in artikel 7:2 lid 4 BW
als gevolg waarvan niet ten nadele van de koper van deze bepaling kan worden afgeweken. Daarnaast
blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat de wetgever als belangrijk nevendoel de rechtszekerheid in het
algemeen op het oog heeft gehad.
2.4 Praktische betekenis van het vormvoorschrift
Het schriftelijkheidsvereiste is, zoals aangegeven, mede (of hoofdzakelijk) ingevoerd in verband met de
bedenktijd. De bedenktijd dient er toe om de koper te beschermen tegen overhaast genomen beslissingen
en hem de mogelijkheid te bieden om deskundigen in te schakelen. 6 Het schriftelijkheidsvereiste heeft tot
gevolg dat de koper ook vóór het tot stand komen van de overeenkomst meer tijd krijgt om zich op de
overeenkomst te beraden en om deskundigen in te schakelen. 7 Doorgaans gaat aan de ondertekening van
de koopakte een fase vooraf waarin aan de koper een conceptakte wordt gestuurd. 8 De conceptakte biedt
de koper vóór het sluiten van de overeenkomst, en daarmee ook voordat de bedenktijd ingaat, de
mogelijkheid zich op basis van een schriftelijk stuk te beraden, en als daar behoefte aan is, kan hij dit stuk
aan een deskundige voorleggen. Deze precontractuele ‘bedenktijd’ heeft een belangrijk voordeel ten
opzichte van de postcontractuele bedenktijd, zoals neergelegd in artikel 7:2 lid 2 BW. In de drie dagen
bedenktijd na het ter hand stellen van de akte heeft de koper enkel de optie om volledig te ontbinden. De
verkoper is daarna weer vrij om met deze, maar ook met andere gegadigden in zee te gaan. De koper heeft
in de wettelijke bedenktijd niet de mogelijkheid om één of twee bepalingen te wijzigen of toe te voegen,
het is in die fase alles of niets. 9 In de fase dat de koopakte zich nog in een conceptstadium bevindt,
behoort het aanbrengen van wijzigingen of aanpassingen nog wel tot de mogelijkheden.
De precontractuele ‘bedenktijd’ bestaat niet als de koper (of verkoper!) een akte onder zijn neus gedrukt
krijgt en onder druk wordt gezet om te tekenen, zodra mondeling overeenstemming is bereikt. In dat geval
kan de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 BW uitkomst bieden. Echter, hier wordt voor een deel
ook in bescherming voorzien door het leerstuk van de wilsgebreken, waaronder in het bijzonder de
bepaling van artikel 3:44 BW inzake misbruik van omstandigheden. De minister meent dat deze algemeen
6 Vergelijk opmerkingen van de minister in deze zin, Kamerstukken I, 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 4. Zie uitgebreid
hierna hoofdstuk III.
7 Zo ook door de minister gesignaleerd, zie Kamerstukken I, 2002-3003, 23 095, nr. 38a, p. 13. de leden van D66
duiden deze periode aan als een ‘informele bedenktijd’, zie Kamerstukken II, 1995-1996, 23 095, nr. 7, p. 3.
8 Ook is mogelijk dat de koper de conceptakte opstelt, maar dit lijkt minder voor te komen.
9 Althans, formeel is dit het geval. Dit is anders als de verkoper met de wijzigingen of toevoegingen akkoord gaat,
om te voorkomen dat de koper een beroep doet op de bedenktijd.
11