Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

9.3 De bedenktijd
9.3.1 Algemene bevindingen
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De vragen naar wenselijkheid, reikwijdte en invulling van de bedenktijd hangen nauw samen met de
reikwijdte en invulling van het vormvoorschrift, zoals besproken in hoofdstuk II, alsook met de vraag naar
de wenselijkheid van verplichte inschakeling van de notaris, zoals in hoofdstuk VI aan de orde komt.
9.3.2 Ervaringen in de praktijk
Op de vraag welke problemen zich bij de toepassing van de bedenktijd hebben voorgedaan kan worden
geantwoord dat er niet veel problemen naar voren zijn gekomen. Uit interviews en enquêtes komt niet
naar voren dat sprake zou zijn van misbruik of lichtzinnige beslissingen door kopers. Rechtspraak over de
bedenktijd is zeer summier en ziet voornamelijk op de ter hand stelling. Uit enquêtes komt naar voren dat
de problemen die zich voordoen vooral op het emotionele vlak liggen. Indien kopers van hun
ontbindingsbevoegdheid gebruikmaken leidt dit tot boosheid, frustratie en teleurstelling. Genoemd is dat
het leidt tot een onnodig duperen van de verkoper en een verspilling van tijd en moeite.
Het beeld dat uit het empirisch onderzoek naar voren komt is dat er geen grote problemen zijn, maar veel
positieve geluiden zijn er evenmin. Gevraagd naar voor- en nadelen weet men vooral nadelen te noemen.
Bovendien zijn de voordelen die in interviews naar voren komen te relateren aan het vormvereiste en niet
aan de bedenktijd (dat wil zeggen: duidelijkheid over het moment van totstandkomen van de
overeenkomst, verbetering van de kwaliteit van de akte, duidelijkheid over de consequenties van de koop
en groter bewustzijn bij de koper waardoor de bedenktijd niet gebruikt hoeft te worden).
Kijkend naar de doelstellingen van de bedenktijd kan geconcludeerd worden dat de bedenktijd weinig
doelmatig is. De voornaamste reden van de minister voor het invoeren van de bedenktijd was het kunnen
inschakelen van een deskundige (zie Kamerstukken II, 1995/96, 23 095, nr. 5, p. 4). Zowel in de literatuur
als door respondenten van de enquêtes is opgemerkt dat de bedenktijd te kort is om daadwerkelijk binnen
de bedenktijd een deskundige in te kunnen schakelen en een (liefst schriftelijke) ontbindingsverklaring
naar de verkoper te sturen. Uit enquêtes blijkt evenwel ook dat de respondenten van mening zijn dat de
lengte van de bedenktijd op zich afdoende is als men zich vóór het sluiten van de koop goed laat
voorlichten. Gesignaleerd is verder dat het vormvereiste al de nodige ruimte biedt voor voorlichting, zodat
de lengte van de bedenktijd op zich voldoende is, maar ook gemist kan worden.
Verlenging van de bedenktijd is niet aan te bevelen, vanwege de ongerechtvaardigde langere onzekerheid
die dit voor de verkoper meebrengt. De verhouding tussen koper en verkoper levert in die situatie te veel
ongelijkheid tussen partijen op. Bovendien blijkt uit reacties van respondenten op de enquêtes dat kopers
een deskundige inschakelen vóórdat ze tot koop overgaan, of dat dit (volgens makelaars en notarissen) in
ieder geval wel het verstandigste is. De gewenste bescherming is verder te bereiken door gebruik te maken
van een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst met betrekking tot de uitkomst van een
deskundigenonderzoek.
De bedenktijd vervult wel een functie bij het tegengaan van een overhaaste koopbeslissing. Dit was de
tweede reden van de minister om de bedenktijd in te voeren. Met het oog op het terugkomen op een
overhaast genomen beslissing kunnen, blijkens de interviews en de enquêtes, drie dagen wel als afdoende
worden beschouwd. Het gevaar van een overhaaste koopbeslissing wordt echter ook voor een groot deel
al weggenomen door het vormvoorschrift. Vanwege het feit dat de koper moet wachten totdat er een
schriftelijke koopovereenkomst is opgesteld, blijkt de koper in de praktijk in de meeste gevallen enkele
dagen bedenktijd te hebben voor het daadwerkelijk tot stand komen van de koopovereenkomst. Zo
bezien biedt een deugdelijk opgestelde standaard koopakte met minimuminhoud waarop de koper zich
voor de ondertekening kan bezinnen een zekere waarborg, waaraan de bedenktijd weinig toe kan voegen.
Besproken is in dit verband dat kwaliteitseisen met betrekking tot de koopakte kunnen worden gesteld.
Dit dient een meerledige functie, het heeft een waarschuwend effect, het voorkomt het wegcontracteren
van essentiële bepalingen en er wordt een zo evenwichtig mogelijke verhouding tussen koper en verkoper
221