Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
8.8.4 Resultaten ten aanzien van inschakeling van een deskundige en de Amsterdamse praktijk
8.8.4.1 Geeft het problemen als de koopovereenkomst niet door de notaris wordt opgesteld?
De gedachte bij de inschakeling van de notaris bij het opstellen van de koopovereenkomst is dat deze gezien
zijn juridische expertise hiertoe het beste in staat is. Aan notarissen is gevraagd welke problemen zij
ervaren indien de overeenkomst niet door hen is opgesteld. Uit de resultaten van de enquête die aan de
(ver)kopers is voorgelegd blijkt dat wanneer de overeenkomst niet door de notaris wordt opgesteld, dit
meestal door de makelaar van de verkoper wordt gedaan.
Notarissen in Amsterdam
In Amsterdam is het gebruikelijk dat de koopovereenkomst door de notaris wordt opgesteld. Toch komt
het ook in Amsterdam wel eens voor dat de koopovereenkomst niet door de notaris is opgesteld. Genoemd
is de situatie dat er geen makelaar bij de transactie is betrokken, en de overeenkomst door partijen
zelf wordt opgesteld.
Een probleem dat door een notaris werd gesignaleerd:
‘Heel soms worden bij zgn. "buitencontracten" belangrijke zaken over het hoofd gezien (zoals overlijden,
echtscheiding, of een koper die echtgenoot in buitenland heeft), waardoor na ondertekening nog belangrijke
zaken geregeld moeten worden en soms kan dit alleen met voor partijen aanzienlijke problemen (bijvoorbeeld
overleg met de ex bij echtscheiding of overleg met kinderen bij overlijden).’
Voorts wordt (in andere gevallen) genoemd dat veelal onvolledige of zelfs onjuiste informatie in de koopovereenkomst
wordt opgenomen, en dat bovendien belangrijke punten geheel niet worden gemeld. Ten
slotte noemde één der respondenten het probleem dat bij een NVM-koopakte geen ontvangstformulier of
een niet ingevuld ontvangstformulier is bijgesloten. Er bestaat dan onduidelijkheid over het moment
waarop de koper de getekende koopakte heeft ontvangen.
Notarissen buiten Amsterdam
Ook al is het buiten Amsterdam niet gebruikelijk dat de notaris de koopakte opstelt, toch komt dit voor.
Meerdere respondenten geven aan dat zij af en toe een koopovereenkomst opstellen, een deel van de respondenten
doet dit zelfs regelmatig.
Wat betreft de problemen die worden gesignaleerd komt wederom in de eerste plaats naar voren dat onduidelijke,
onjuiste en onvolledige aktes worden opgesteld. Met name als er iets afwijkends aan de hand is,
gaat het mis. Verder zijn technische zaken niet altijd op orde, zoals onderzoek naar beschikkingsbevoegdheid,
erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, nalatenschappen, specifieke problematiek
bij echtscheidingen en de formulering van ontbindende voorwaarden.
8.8.4.2 Schakelt de makelaar zelf een juridische deskundige in?
Indien geen notaris bij de totstandkoming van de koopovereenkomst is betrokken, zal in veel gevallen de
makelaar van dienst (kunnen) zijn bij het opstellen van de koopakte. Aan makelaars buiten Amsterdam is
gevraagd of zij in voorkomende gevallen zelf de overeenkomst opstellen of dat zij daar een juridische deskundige
voor inschakelen. Aan makelaars in Amsterdam is die vraag niet gesteld, nu het daar gebruik is dat
de notaris de akte opstelt.
Makelaars buiten Amsterdam
Meerdere respondenten in deze groep antwoorden dat zij geen juridische hulp inschakelen, met name omdat
zij van mening zijn dat ze voldoende kennis in huis hebben. Een aantal geeft aan een beroep te doen
op deskundigen op dit gebied.
Wanneer de notaris verplicht moet worden ingeschakeld voor het opstellen van de koopovereenkomst,
dan kan dat consequenties hebben voor de makelaars. Makelaars is gevraagd of zij denken dat er in dat
geval minder van hun expertise gebruik zal worden gemaakt. De respondenten geven aan dat dit niet
208