Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
hoedanigheid van de koper, wederom omdat de kans op eventuele fraude wordt verkleind, er een beter
evenwicht tussen de koper en verkoper zou ontstaan, en in verband met de rechtszekerheid.
De respondenten onder de notarissen in Amsterdam geven overigens aan dat een overeenkomst, gesloten
door een koper die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, altijd, dan wel in de meeste gevallen
schriftelijk wordt aangegaan.
Notarissen buiten Amsterdam
Meerdere respondenten in deze groep zijn voorstander van uitbreiding van het schriftelijkheidsvereiste
naar alle objecten, met name omdat dit meer rechtszekerheid biedt en bewijsproblemen voorkomt. Meermalen
wordt in dit verband gewezen op het grote belang en de complexiteit rondom verkoop van onroerende
zaken. Om dezelfde redenen (met name rechtszekerheid en duidelijkheid) vinden meerderen dat
ook voor zakelijke kopers het schriftelijkheidsvereiste zou moeten gelden.
Sommigen vinden het een onnodige belasting, maar enkelen wijzen erop dat het in de praktijk toch wel
schriftelijk wordt vastgelegd, ook als dat niet verplicht is. Genoemd is dat zakelijke kopers behoefte hebben
aan sneller zakendoen en contractsvrijheid. Er wordt door enkele respondenten op gewezen dat het
vreemd is dat de particuliere koper die een zakelijk object koopt geen bescherming geniet, zelfs niet als hij
het pand wil gaan bewonen. Ook is opgemerkt dat niet altijd duidelijk is wanneer de regeling van toepassing
is. Toch vinden meerderen het geen probleem, dat de particulier die een zakelijk object koopt buiten
de bescherming valt, met name omdat dit de eigen keuze van de particulier is en mogelijke risico’s daarom
voor zijn eigen rekening komen. Meerdere respondenten geven aan dat in geval van zakelijke kopers de
overeenkomst in de meeste gevallen schriftelijk wordt vastgelegd. Een aantal geeft aan dat dit altijd schriftelijk
gebeurt.
Makelaars buiten Amsterdam
Ook de makelaars buiten Amsterdam die de enquête invulden, vinden het geen probleem dat de particulier
die een zakelijk object koopt, buiten de bescherming van artikel 7:2 BW valt. Onder meer de volgende
reden wordt gegeven:
‘De wet is gekomen toen het een verkopersmarkt was. Dit is allang achterhaald. Kopers hoeven niet meteen
te beslissen met een groot risico dat het pand dan aan een ander verkocht wordt. De opzet van de wet was
om kopers tegen impulsieve aankopen te beschermen doordat ze opgejaagd werden door andere kopers
maar dit is inmiddels niet meer aan de orde.’
Een aantal respondenten geeft aan dat de koper niet als particulier maar als ontwikkelaar handelt indien
deze een zakelijk object koopt, en daarom geen bescherming behoeft. Een vaker genoemd argument is
voorts dat een particulier die zich bezig houdt met de aankoop van een onroerende zaak ter zake kundig
dient te zijn, en zich anders moet laten bijstaan door een ter zake deskundige, zodat de risico’s voldoende
duidelijk worden.
Meerdere respondenten in deze groep vinden het dan ook geen goed idee om het schriftelijkheidsvereiste
voor meer objecten te laten gelden; een uitbreiding zou een onnodige belasting zijn. Genoemd wordt dat
niet-deskundige personen een aankoopmakelaar in de hand kunnen nemen. Ten aanzien van het schriftelijkheidsvereiste
wordt bijvoorbeeld het volgende opgemerkt:
‘Voor woningen is het een idioot vereiste: als je mondeling iets overeenkomt zou de schriftelijke bevestiging
niet meer dan een bevestiging van de gemaakte afspraken moeten zijn. De vrijblijvendheid tijdens en na de
onderhandelingen is te groot.’
De overige respondenten zijn op dit punt van mening dat het schriftelijkheidsvereiste ook voor objecten
met een gemengde bestemming zou moeten gelden, omdat woonruimte hier een onderdeel van uitmaakt,
respectievelijk dat het vereiste voor alle koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed dient te
gelden (ongeacht de bestemming van het object). Dit omdat dit juridische procedures kan voorkomen en
het voor meer zekerheid zorgt.
Verder kan worden gesignaleerd dat meerdere respondenten vinden dat een uitbreiding naar kopers die
200