Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
- het verplichten van Vormerkung. Voor doorverkoop-problematiek kan worden gekeken naar het
buitenland waar het niet mogelijk is akten te vormerken m.b.t. registergoederen die nog niet je eigendom
zijn;
- het extra onder de aandacht brengen van de waarborgsom.
Opgemerkt wordt dat hier een parallel gezien kan worden met de argumenten die zijn gebruikt om de
aandelenoverdracht verplicht notarieel plaats te laten vinden: het gaat om het geordende verloop van het
rechtsverkeer.
De geïnterviewde komt terug op eerder door hem geopperde ideeën ten aanzien van de inschrijving van
de koopovereenkomst. Op grond van artikel 525 Rv. zou het mogelijk moeten zijn de koopovereenkomst
in te schrijven gevolgd door een akte kwitantie kooppenningen. Als laatste wordt daar nog aan toegevoegd
dat de hypotheek een punt van aandacht is.
Een belangrijke vraag die in het gesprek met de andere hoogleraar aan de orde is geweest is wat de rol van
de notaris kan zijn bij het bestrijden van ‘vastgoedfraude’ en of het de voorkeur zou verdienen om de
koopovereenkomst verplicht door de notaris te laten opstellen.
De geïnterviewde merkt allereerst op dat er niet zoiets bestaat als ‘de makelaardij’. Er is geen uniform
tuchtrecht voor alle makelaars, slechts enkele samenwerkingsverbanden. Bij het notariaat is die eenheid er
wel. Bovendien is het notariaat onpartijdig in tegenstelling tot de makelaar die optreedt voor een partij. Als
het gaat om de vastgoedfraude is er volgens de geïnterviewde ook niet meer zoiets als een veiligheidsklep
bij de banken; omdat deze te maken hebben met een grote omzetdruk valt daar weinig te verwachten.
De geïnterviewde ziet het nodige in de zogeheten ‘klikwetgeving’: wanneer het Kadaster een doorverkoop
binnen zes maanden signaleert al dan niet gepaard gaande met een grote sprong in de koopprijs, moet dit
worden gemeld aan het Bureau Financieel Toezicht (BFT) of het Openbaar Ministerie (OM). De makelaardij
zou volgens deze hoogleraar haar rol moeten beperken tot datgene waar ze goed in is: het onderhandelen
en adviseren inzake de bouwkundige staat van hetgeen verkocht wordt. De meerwaarde van de
notaris zit zijn inziens in diens vermogen te adviseren op allerlei gebied, aankoopverhouding, regelingen
eromheen etc. De invoering van de WKPB ziet deze hoogleraar, anders dan de hoogleraar van de Universiteit
Leiden, niet als een extra argument.
De geïnterviewde signaleert dat er rechtsonzekerheid bestaat over de invulling van het schriftelijkheidsvereiste.
Verder signaleert hij dat er gedurende de bedenktijd tijd is om zaken nader uit te werken. In geval
van betrokkenheid van een notaris zou deze naar mening van de geïnterviewde bij slechte Belehrung aansprakelijk
zijn. Een argument dat de makelaars hebben gebruikt om verplichte notariële interventie tegen
te houden was de gevreesde verhoging van de tarieven. Daarnaast zou de makelaardij beter georganiseerd
zijn, maar dit argument is in 2000 bij de liberalisering van de makelaardij om zeep geholpen.
Bij artikel 7:3 BW is uitgegaan van een notarieel koopcontract. Dat werkt volgens de geïnterviewde prima
en zou goed in het systeem passen. Gekeken zou kunnen worden naar de praktijk in Duitsland, waar sinds
1973 de koopovereenkomst verplicht bij de notaris wordt getekend.
Het systeem dat de geïnterviewde voor zich ziet, is er een met verplichte Vormerkung, eventueel via een
uittreksel van de koopovereenkomst. In zijn optiek is een notariële verklaring voldoende (A heeft object X
verkocht aan B.)
198