Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Inhoudelijke problemen met de regeling zijn er volgens de vertegenwoordigers van het GIW met name als
het gaat om de gemeenschappelijke ruimten bij appartementengebouwen. Mag een appartementsgerechtigde
ook 5% inhouden als er gebreken zijn geconstateerd aan gemeenschappelijke ruimten? Volgens de
arbitragecommissie van het GIW (Vonnis 16135) mag dit inderdaad terwijl de commissie wetgeving van
de GIW er oorspronkelijk vanuit ging dat dit niet mocht. Niet vast staat nog of een particulier inhoudingsgerechtigd
is voor ieder gemeenschappelijk deel van het complex. Het ligt volgens de geïnterviewden
op de weg van de wetgever om duidelijkheid te scheppen over de vraag wie mag inhouden, waarvoor en hoeveel
(naar rato?). Het risico van het toekennen van inhoudingsrechten voor gemeenschappelijke gedeelten
is dat de ondernemer pas op wil leveren als ook alle gemeenschappelijke gedeelten klaar zijn. Op deze wijze
worden gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten die ontstaan door verhuisschade (en die thans
nog worden hersteld voor de oplevering) voorkomen. Overigens kan iedere individuele eigenaar procederen
over gemeenschappelijke gedeelten, mits de belangen van de VvE of de andere eigenaren niet worden
geschaad. Probleem is dat wanneer de ondernemer in een dergelijk geval vrijval van die 5% wil, hij dit niet
kan oplossen met die ene eigenaar en de VvE (die dikwijls nog niet functioneert) in de procedure zal moeten
betrekken.
Wat de consumenten volgens de vertegenwoordigers van de GIW zich nog niet voldoende realiseren is
dat wanneer zij onterecht inhouden, dit tot schadeplichtigheid kan leiden. Hier ligt naar hun mening ook
een voorlichtende taak voor onder meer de makelaar en de notaris. Particulieren beseffen ook vaak niet
dat de 5% aan de ondernemer toekomt en beschouwen het onterecht als een soort boete. Ze denken: ‘Het
is toch mijn geld?’.
De termijn van drie maanden wordt als goed beschouwd door de geïnterviewden. De meeste gebreken
worden ook daadwerkelijk binnen deze periode ontdekt. Verborgen gebreken openbaren zich sowieso
niet, dus verlengen van de termijn om die reden heeft geen zin.. De ervaring leert overigens dat de ondernemer
nooit meteen herstelt, maar dikwijls pas op de laatste dag van de termijn.
Voorst wordt opgemerkt dat voor consumenten ruzie met de aannemer niets oplost; deze moet immers
nog herstellen. Een goede verhouding is dus cruciaal. De vertegenwoordigers van het GIW suggereren het
verplicht stellen van het verstrekken door de ondernemer van bepaalde garanties dat binnen een bepaalde
termijn wordt hersteld. Het proces verbaal van oplevering moet dan een bindende status krijgen.
Als laatste wordt opgemerkt dat het GIW vanuit het notariaat de vraag krijgt aan wie de op het depot gekweekte
rente toekomt.
8.7 Mening van de geïnterviewde wetenschappers
Met één van de hoogleraren wordt onder meer gesproken over de wenselijkheid van het al dan niet inschakelen
van een notaris bij het totstandkomen van de koopovereenkomst. Volgens de geïnterviewde is
deze noodzaak zeker aanwezig. Artikel 7:15 BW sluit aan bij het koopmoment en legt o.a. een grote verantwoordelijkheid
op de schouders van de verkoper. Je staat als verkoper in voor de afwezigheid van een
groot aantal lasten en beperkingen, en zeker na invoering van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen
(Wkpb) (waarbij zo’n 70 publiekrechtelijke beperkingen worden toegevoegd) is dat een grote
last.
De Amsterdamse praktijk komt volgens de geïnterviewde voort uit het van oudsher bestaande verbod op
tweezijdig makelen dat in Amsterdam gold. De complexiteit van de materie was destijds geen argument
om de koopovereenkomst bij de notaris neer te leggen.
De geïnterviewde ziet verder een aantal mogelijkheden om vastgoedfraude te bestrijden:
- de koopovereenkomst ter registratie aanbieden (in ieder geval staat dan het moment van totstandkoming
vast);
197