Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Een tweede vertegenwoordiger van de KNB geeft zijn visie vanuit onder meer zijn expertise met de bestaande
digitale mogelijkheden. De geïnterviewde geeft aan dat de huidige procedure duur is. Er zijn veel
contactmomenten (cliënt-makelaar, cliënt-notaris, nogmaals cliënt-notaris), en er moeten veel stukken
heen en weer. Het proces kan zijns inziens eenvoudiger. Met de huidige digitale mogelijkheden is het aantrekkelijk
om te kijken wat er nog meer kan. Zo zijn via het PEC-platform allerlei documenten al geheel
afgestemd op het Kadaster. Een idee zou zijn om de koopovereenkomst te sjabloneren (in een zogenaamd
“stylesheet”) en om te bouwen naar een leveringsakte.
Ten aanzien van de kosten die nu voor rekening van de koper zijn geldt dat door de notarissen de kosten
van onderzoek en royementen duur worden gemaakt. Voorstel van de geïnterviewde zou zijn om de kosten
van de koopovereenkomst, de royementen en inschrijving voor rekening van de verkoper te laten zijn.
In de digitale transportakte zouden verder volmachten moeten zijn opgenomen. De kosten van de hypotheek
zijn voor rekening van de koper. Probleem is de Belehrung: waar leg je deze neer?
Verder stelt de geïnterviewde voor dat de waarborgsom gestort zou moeten worden ter gelegenheid van
het tekenen van de koopovereenkomst. Ten aanzien van de ontbindende voorwaarden zijn er zijns inziens
twee gebruikelijke: de financiering en de bouwkundige staat. Hoofdregel zou kunnen zijn dat de leveringsakte
(digitaal) getekend zou moeten worden tenzij een ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen. Probleem
is wel de staat van oplevering. Opgemerkt wordt nog dat het aardig is te weten dat in Oostenrijk
authentieke akten al digitaal worden gearchiveerd, en wel in een gecentraliseerd proces.
8.6 Ervaringen binnen het GIW
Met de vertegenwoordigers van het GIW is met name gesproken over hun ervaring met de werking van
de 5% regeling. De vertegenwoordigers van het GIW merken op dat een neveneffect van de invoering van
de 5%-regeling is dat er een grote toestroom richting de ambtshalve spoedprocedures is ontstaan. In de
standaardvoorwaarden van de GIW is namelijk een passage opgenomen inhoudende dat indien binnen
drie maanden na oplevering gebreken worden geconstateerd, er een beroep kan worden gedaan op de
spoedprocedure. Globaal is er een stijging van het aantal spoedzaken te zien geweest van zo’n 40%, wat
een te groot beslag legt op de beschikbare capaciteit. Besloten is nu de spoedprocedure te handhaven voor
zaken waarin wordt geklaagd in de periode gelegen tussen drie tot zes maanden na de oplevering.
Opmerkelijk is volgens de geïnterviewden dat het voornamelijk particulieren zijn die van de procedure
gebruik maken, naar schatting 95%. Het is dus niet zo dat ondernemers achter hun laatste 5% aangaan en
een procedure initiëren. Een door de ondernemers veel gebruikte figuur is de bankgarantie. De vergoeding
die de ondernemers aan de bank moeten betalen is minder dan de gemiste rente over de laatste 5% van de
aanneemsom.
De vertegenwoordigers van het GIW hebben twijfels over de effectiviteit van de 5%-regeling. Dit komt
onder meer door het eerdergenoemde stellen van een bankgarantie maar ook door het gegeven dat het
terughalen van werklieden naar een eenmaal verlaten bouwplaats meer kost dan het in depot gebleven bedrag.
Volgens de geïnterviewden wordt het (tijdelijke) verlies van de 5% in de aanneemsom ingecalculeerd.
Verder wordt nog opmerkt dat er geen ondernemers zijn die in een procedure als eis in reconventie stellen
dat zij vrijval van het depot wensen. Omdat vooral de grotere bouwers direct na de oplevering hun mensen
naar andere bouwprojecten verplaatsen, is het voor hen te duur om mensen terug te laten komen voor
individuele problemen. De klachten worden “opgespaard”.
Wat betreft de hoogte van het percentage wordt opgemerkt dat wanneer het inhoudingspercentage zou
worden verhoogd naar bijvoorbeeld 10% dit in de aanneemsom verdisconteerd zal worden. Geconstateerd
wordt verder dat voor de ondernemer problemen ontstaan indien er helemaal geen opleverproblemen
zijn. Waarom moet de ondernemer dan nog drie maanden op zijn geld wachten? Volgens de geïnterviewden
weten veel cliënten niet dat de notaris na drie maanden automatisch overgaat tot het laten vrijvallen
van het depot ten gunste van de ondernemer. Wil de cliënt dat het depot wordt vastgehouden dan zal
hij dit expliciet moeten vragen.
196