Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
bij hen fraudebestrijding hoog op de agenda, zie hierover uitgebreid hoofdstuk VII.
8.5 Ervaringen binnen de KNB
Volgens een vertegenwoordiger van de KNB is de vraag wanneer een overeenkomst schriftelijk is
aangegaan een onnodige: schriftelijk is schriftelijk. Tevens zou naar mening van de geïnterviewde de
bedenktijd ook voor de verkoper moeten gelden. De regeling zou in die zin conjunctuurongevoelig
moeten zijn.
Verder heeft de Vormerkung volgens de geïnterviewde geen positieve invloed op fraudebestrijding. Wat
betreft de diverse vormen van ‘vastgoedfraude’ worden de volgende punten naar voren gebracht:
- Voor het bestrijden van hypotheekfraude zou het protocol moeten worden aangehouden.
Binnen de KNB is een dergelijk protocol beschikbaar en dit is bij het notariaat bekend.
- Ten aanzien van de pensioenfraude waarbij het om hele vastgoedpakketten gaat, geldt dat de
institutionele beleggers de prijzen behoren te kennen. Meestel is sprake van de verkoop A-B-
C waarbij C bij de fraude betrokken is, of waarbij onderdelen van de pakketten verkocht
worden. In het buitenland is er een systeem waarbij slechts gecertificeerde taxateurs mogen
waarderen voor hypotheekverlening (RICS, waarbij “chartered surveyors” worden ingeschakeld).
Nu wordt het al gemakkelijker om de waarde van het registergoed in beeld te krijgen
doordat makelaars, notarissen en banken toegang krijgen tot de WOZ-waarde van de panden.
- Ook bestaat de vorm van fraude waarbij de tussenpersoon fraudeert (de verkoper wordt opgelicht).
De makelaar schat een prijs en biedt een koper aan. Intussen heeft hij een koper gevonden
die méér wil betalen en zet hij een bekende er tussen.
- De “Endstra-fraude”: bij deze vorm van (witwas-)fraude zitten alle betrokkenen in het complot.
- De beleggings-cv’s: er moet door de AFM beter toezicht op deze cv’s worden gehouden.
Wanneer de inleg meer dan €50.000,00 bedraagt is de cv niet meer onderworpen aan het toezicht
door de AFM, dus deze grens zou moeten worden opgetrokken.
De veelgehoorde suggestie om de koopovereenkomst verplicht door de notaris te laten opstellen zou naar
mening van de geïnterviewde invloed kunnen hebben op de hypotheekfraude. Een algemeen voordeel is
dat de mensen in een vroeg stadium aan tafel zitten. Daarnaast zijn er naar mening van de geïnterviewde
de volgende voordelen:
- het tijdstip van totstandkoming van de overeenkomst staat vast;
- er kan direct Vormerkung plaatsvinden;
- er vindt Belehrung plaats en alle aspecten van de conformiteit kunnen worden doorgesproken.
Opgemerkt wordt wel dat de kosten niet hoger zouden moeten zijn (zie wat er in Amsterdam gebeurt). De
geïnterviewde zou het ook prima vinden te komen tot een systeem waarin de keuze wordt gegeven om
ofwel de koopovereenkomst aan te gaan bij de notaris, ofwel gebruik te maken van de bedenktijd. Een
argument dat ten tijde van de bespreking van het wetsvoorstel werd gebruikt tegen deze keuzemogelijkheid
was dat de verkoper altijd voor de notaris zou kiezen.
De geïnterviewde acht de bedenktijd te kort. Op grond van het NVM model moet de ontbinding aangetekend
worden verstuurd. Naar haar idee zou de bedenktijd zeven dagen moeten bedragen en bovendien
ook voor de verkoper moeten gelden. Mocht in het kader van fraudebestrijding de Vormerkung een constitutief
vereiste worden, dan zou naar de mening van de geïnterviewde ook de koopovereenkomst verplicht
door de notaris moeten worden opgesteld. Vraag is in dat kader dan wel hoe lang de Vormerkung
kan voortduren en of administratief de openbare registers hier wel op zijn ingesteld.
195