Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
zich moeten beperken tot de gebreken die bij de oplevering worden geconstateerd en zou het geld dan vrij
moeten vallen. Later geconstateerde gebreken zouden moeten worden opgelost met de Garantie- en
waarborgregeling. Naar de mening van de vertegenwoordigers van Woningborg zou er een tweesporenbeleid
gevoerd moeten worden: enerzijds de wettelijke regeling voor woningen die niet vallen onder de Garantie-
en waarborgregeling, anderzijds een regeling voor woningen die daar wel onder vallen. Een voorstel
hiervoor is al gedaan in het voorjaar van 2007, maar destijds is besloten eerst de evaluatie af te wachten.
Zou de evaluatie geen positieve wijziging van de regeling te zien geven, dan zou er een nieuwe standaardregeling
moeten komen die in de problematiek voorziet.
In de praktijk blijken de notarissen tegen het einde van de driemaanden termijn de kopers nog eens op
hun rechten te wijzen, hetgeen vrijval van het depot belemmert. De indruk bestaat dat veel notarissen niet
precies weten wat met het depot te doen, en niet beseffen dat het depot vrij moet vallen tenzij een beroep
wordt gedaan op vasthouden.
Om deze problematiek enigszins te ondervangen heeft bij de bankgarantie de GIW een clausule opgenomen
waarin precies de rol van de notaris staat vermeld. Het zou ook op de weg van de notaris liggen de
kopers erop te wijzen dat inhouden alleen gerechtvaardigd is indien en voor zover het gebrek dit rechtvaardigt.
Alhoewel in de praktijk dikwijls door de ondernemer een bankgarantie wordt gesteld is het niet
zo dat dit de prikkel tot handelen weghaalt. De bankgarantie legt immers beslag op de liquiditeitsruimte
van de onderneming, wat zeker in deze tijd zwaar drukt. Onduidelijk is in de praktijk vaak wie de bankgarantie
kan/mag inroepen o.a. in geval van faillissement. Ook geven sommige bouwers eigen “bedrijfsgaranties”
waarbij bijvoorbeeld de holding garant staat voor nakoming van andere gebreken dan die welke
door de 5%-regeling worden gedekt. Dit kan een wassen neus zijn zeker wanneer de holding wordt meegesleept
in een faillissement.
Opgemerkt wordt dat het niet ongebruikelijk is om in bouwcontracten een zogenaamde onderhoudsperiode
overeen te komen. Die heeft een tweeledig doel. In de eerste plaats is die ervoor bedoeld dat de
aannemer daarin zo spoedig mogelijk de bij oplevering geconstateerde tekortkomingen herstelt. En in de
tweede plaats is de aannemer eveneens gehouden om in die onderhoudstermijn aan de dag getreden tekortkomingen,
binnen die termijn te verhelpen. Aan het einde van de onderhoudsperiode vindt dan opnieuw
een opname van het werk plaats, teneinde vast te stellen of alle bij oplevering geconstateerde en
nadien opgekomen tekortkomingen, verholpen zijn. Bij het overeenkomen van een dergelijke onderhoudsperiode,
wordt ook de betalingsregeling daarop afgestemd, in die zin dat bij oplevering niet de volledige
aannemingssom verschuldigd is, maar een bepaald percentage daarvan – bijvoorbeeld 3 of 5% - eerst verschuldigd
is aan het einde van de onderhoudsperiode op voorwaarde dat alsdan bij opneming niet meer
van tekortkomingen sprake is.
Het percentage van 5 wordt als prima ervaren. Verhogen van het percentage zal niet leiden tot een sterkere
prikkel voor de ondernemer of een grotere bescherming van de koper. Het is ook niet zo dat de bouwers
5% extra op de aanneemsom “plussen” om verlies van het depot/vertraging te verdisconteren.
Daarnaast staat de mogelijkheid om zoveel in depot te houden (meestal) niet in verhouding tot de herstelkosten.
Een groot probleem in de praktijk blijkt de positie van de koper van een appartementsrecht. Mag er ook
worden ingehouden voor gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten en zo ja, hoeveel? En mag iedereen
dat? Er bestaat een GIW-uitspraak inhoudende dat een koper geen afbeuk mag doen aan de positie van
andere appartementsgerechtigden. Een vraag is ook waar het depot moet worden gestort indien door een
particulier wordt gebouwd op eigen grond en er dus geen overdracht van grond plaats vindt. Vele problemen
zijn te herleiden tot de uitvoering van de wettelijke regeling en discrepantie tussen de GIW-regeling
en de wettelijke regeling. Daarnaast zijn noch veel notarissen noch veel bouwers precies op de hoogte van
de wettelijke regeling en de (on-)mogelijkheden ervan. Gesuggereerd wordt in samenwerking met de diverse
betrokken organisaties een voorlichtingsbrochure te maken.
Naar aanleiding van het gesprek met de vertegenwoordigers van de bouwers en projectontwikkelaars hebben
deze aangegeven nadere informatie te willen geven in het kader van de fraudebestrijding. Intern staat
194