Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

8.3.5 De 5%-regeling
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De 5%-regeling functioneert volgens de geïnterviewden goed en is efficiënt, met name omdat er een arbitrageprocedure
aan deze regeling is gekoppeld die veelvuldig wordt ingezet. De regeling stimuleert aannemers
dan ook om aan hun verplichtingen te voldoen, aldus de vertegenwoordiger van Vereniging Eigen
Huis. Ook de vertegenwoordiger van de Landelijke Makelaars Vereniging, die zowel vóór als na de invoering
van deze regeling in de praktijk werkzaam is geweest, is van mening dat de regeling een goede bescherming
aan de consument biedt, en voorts dat de makelaar op deze wijze een goed verhaal heeft voor
de consument. Volgens hem heeft de invoering echter weinig veranderingen teweeg gebracht; in de praktijk
zijn zowel vóór als na de invoering van de 5%-regeling weinig problemen opgetreden.
Op de vraag of een percentage van 5% hoog genoeg is om ondernemers te stimuleren om aan hun verplichtingen
te voldoen, antwoordt de vertegenwoordiger van Vereniging Eigen Huis dat een percentage
van 5% op zich voldoende effectief is om voor aannemers een stimulans te vormen om goede kwaliteit te
leveren. De consument heeft hiermee de zekerheid dat hij daadwerkelijk krijgt waar hij recht op heeft.
Voorts zal als gevolg van de stijgende prijzen van woningen het bedrag van 5% vanzelf hoger worden.
(Voor de uitwerking maakt het weinig verschil of er sprake is van een bankgarantie of een bedrag van 5%
in depot). Ook de vertegenwoordiger van de Landelijke Makelaars Vereniging vindt dat de regeling naar
behoren functioneert; hij is niet op onduidelijkheden of problemen met betrekking tot deze regeling gestuit.
Waar wel in de praktijk onduidelijkheid over bestaat is de situatie met betrekking tot gemeenschappelijke
gedeelten in woningen, nu dit niet in de standaard GIW-contracten geregeld wordt. Wie mag/mogen 5%
inhouden indien de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementencomplex niet naar behoren zijn
opgeleverd? Laatstgenoemde GIW contracten werken overigens in de praktijk goed. Over het genoemde
knelpunt wordt nader gesproken met de betrokken instanties.
8.4 Resultaten tweede gezamenlijke interview: bouwers en projectontwikkelaars
8.4.1 Algemene opmerkingen
De vertegenwoordigers van bouwers en projectontwikkelaars hebben met name te maken met de 5% regeling.
Tijdens het gesprek zijn de werking van deze regeling in de praktijk en de knelpunten die de bouwers
tegen zijn gekomen aan de orde geweest.
Aangegeven wordt dat er tot de inwerkingtreding van de wet gebruik werd gemaakt van de eigen regeling,
zijnde de opleveringsregeling 1991, waarin was opgenomen dat herstel van het gebrek binnen twee weken
plaats moest vinden. Voor de koper was een actieve rol weggelegd als het ging om het zich beroepen op
opschortingsrechten.
Onder de huidige wettelijke regeling zijn het veelal de ondernemers voor wiens rekening de proceskosten
komen als de arbitrageregeling wordt ingeroepen. Omdat de laatste 5% van de aanneemsom gedurende
drie maanden mag blijven staan en ook gebreken die na de oplevering optreden in beginsel de opschorting
rechtvaardigen, is het voor de ondernemer niet aantrekkelijk direct de oplevergebreken te herstellen. Er
kunnen immers in de drie opvolgende maanden meer gebreken aan het licht komen die moeten worden
hersteld, en bovendien valt de laatste 5% toch niet sneller vrij. Dit is volgens de geïnterviewden nadelig
voor de koper. Daarnaast ontstaan vaak discussies over gebreken die niet in het opleveringsrapport zijn
opgenomen, maar die eenzijdig door de koper worden aangevoerd en gebruikt als argument om betaling
op te schorten. De ondernemer zal om arbitragekosten en verdere vertraging te voorkomen geneigd zijn
met de koper te onderhandelen en een “deal” te maken.
8.4.2 Ervaringen van de bouwers
Uit het gesprek blijkt dat de ondernemers veel problemen met de huidige regeling hebben. De regeling
schiet volgens de betrokkenen zijn doel voorbij. Naar het oordeel van Woningborg zou de 5% -regeling
193