Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
woordiger van de Vereniging Eigen Huis voegt hier aan toe dat kopers in de praktijk vaak al een bedenktijd
van vier dagen hebben op grond van de bepalingen in de Algemene Termijnen Wet, nu zij de beslissing
om een woning te kopen vaak in een weekeinde nemen. De bedenktijd is volgens hem vooral bedoeld
om kopers de gelegenheid te geven om hun zaken goed te kunnen regelen. Zo kunnen zij in alle rust voor
financiering zorgen, of de woning nogmaals bezichtigen. Een termijn van drie dagen is volgens de geïnterviewden
dan ook in beginsel voldoende.
Overigens acht de vertegenwoordiger van Vereniging Eigen Huis de vrees dat de bedenktijd tot gevolg
heeft dat kopers op lichtzinnige wijze woningen kopen, om vervolgens de koopovereenkomst te ontbinden
wanneer zij binnen de bedenktijd een aantrekkelijker woning vinden, ongegrond. Een dergelijke handelswijze
komt in de praktijk nauwelijks voor. Ook gebeurt het niet dat kopers meerdere woningen tegelijkertijd
kopen, om hieruit vervolgens het mooiste huis te kiezen. Een dergelijke handelwijze zou voor een
gemiddeld persoon onbetaalbaar zijn gezien het risico dat er niet op tijd wordt ontbonden en de koper
alsnog moet afnemen.
8.3.2.3 Zou de bedenktijd ook voor de verkoper moeten gelden?
De vertegenwoordiger van de Landelijke Makelaars Vereniging stelt dat het in de praktijk wel eens voorkomt
dat niet de koper, maar de verkoper een beroep op de bedenktijd wenst te doen. Volgens de vertegenwoordiger
van de Vereniging Eigen Huis is het echter niet nodig om ook de verkoper een bedenktijd
te gunnen, aangezien deze zich al langere tijd met de verkoop van de woning heeft beziggehouden. In tegenstelling
tot de koper kent hij de woning dan ook goed. Eventueel zou de verkoper zijn woning liever
niet aan een specifieke koper willen verkopen, maar dit is geen goede reden om hem ook een bedenktijd
toe te kennen. De vertegenwoordiger van de NVM onderschrijft dit. Het doel van deze regeling is zijns
inziens immers het beschermen van de zwakkere partij (i.c. de koper). Bovendien heeft de verkoper bijna
altijd een sterke(re) positie dan de koper, waardoor hij veelal de mogelijkheid heeft om (contractueel) een
bedenktijd voor zichzelf te bedingen.
De onderzoeker merkt in dit verband op dat het voor zou kunnen komen dat de huizenmarkt erg ongunstig
is voor de verkoper, waardoor de koper een contract zou kunnen bedingen dat voor de verkoper erg
ongunstig is. De vertegenwoordiger van de Vereniging Eigen Huis meent echter dat er ook dan geen reden
is om de verkoper een bedenktijd te gunnen. De verkoper heeft immers altijd van tevoren de mogelijkheid
gehad om zich goed af te vragen of hij zijn woning überhaupt wel wil verkopen, zodat hij de woningmarkt
in de regel reeds onderzocht zal hebben. Ook de vertegenwoordigers van de Landelijke Makelaars
Vereniging en de NVM zijn deze mening toegedaan. Overigens is het volgens de geïnterviewden bij
nieuwbouwwoningen niet wenselijk dat een verkoper een bedenktijd zou hebben: veelal wacht de koper
immers al enkele jaren op zijn nieuwbouwwoning. Het zou zeer onredelijk zijn wanneer in dergelijke gevallen
de koop op het laatste moment niet doorgaat, aldus de vertegenwoordiger van Vereniging Eigen
Huis.
8.3.2.4 De status van de mondelinge overeenkomst en de pre-contractuele fase
Zowel de vertegenwoordiger van Vereniging Eigen Huis als de vertegenwoordiger van de NVM stellen
vast dat zij op dit gebied nauwelijks problemen zijn tegengekomen in de praktijk. De rechtspraak is naar
hun mening op dit punt duidelijk en heeft de problemen die zich hieromtrent voordoen al opgelost. Eventuele
problemen die op dit gebied spelen zijn wat hen betreft dan ook slechts theoretisch van aard. De
vertegenwoordiger van de Vereniging Eigen Huis maakt zich dan ook geen zorgen om de status van de
mondelinge overeenkomst. De vertegenwoordiger van de Landelijke Makelaars Vereniging merkt voorts
op dat bij de meeste geschillen waarin op het eerste gezicht de mondelinge fase van de overeenkomst voor
problemen zorgt, de problemen in werkelijkheid door andere factoren worden veroorzaakt.
190