Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
zal de ABC-transactie dan ook duidelijk in de leveringsakte naar voren moeten komen. Indien sprake is
van een AB, BC, CD-transactie, zal bijvoorbeeld in de CD-transactie alleen de voorgaande leveringsakte
(BC) worden vermeld in de leveringsakte van CD. In dit laatste geval zou men in een lange keten niet
kunnen zien dat de onroerende zaak in een jaar bijvoorbeeld vier keer is geleverd. Indien men dan in de
leveringsakte verplicht is om de voorgaande leveringsakte van, bijvoorbeeld, een jaar terug te melden, zou
een dergelijke ABC-transactie duidelijker naar voren moeten komen. De vraag is dan echter wel hoe ver in
de tijd een notaris terug zou moeten kijken. Daarnaast zal dit ook kosten met zich mee brengen, aangezien
niet alleen de voorgaande leveringsakte moet worden opgevraagd, maar ook de daar voorgaande akten.
7.5.2.7 Economische eigendom via notariële akte
Zoals hiervoor is vermeld, is er geen vormvereiste gesteld aan de overdracht van “economische eigendom”.
Ook wordt de economische eigendom niet ingeschreven in de openbare registers. Zoals hiervoor al
is vermeld, kan de economische eigendom een methode zijn om een ‘UBO’ af te schermen en kan crimineel
geld overgaan in ruil voor economische eigendom. Hoewel wel overdrachtsbelasting verschuldigd is
bij een economische eigendomsoverdracht, zal het vrij gemakkelijk zijn om deze belasting te ontduiken,
doordat de akte niet wordt geregistreerd.
Om de markt transparanter te maken en eventueel ook een instrument te geven aan de Belastingdienst om
de overdrachtsbelasting te heffen, kan men overwegen om ook de economische eigendom in een notariële
akte vast te leggen. 145 De vraag die hierbij echter wel opkomt is of dit zinvol zal zijn, aangezien fraudeurs
zich sowieso niet veel aan de wet gelegen laten liggen.
7.5.2.8 Lijsten met indicatoren
Om de notaris meer houvast te geven, is het verstandig om lijsten met als frauduleus bekend staande wijken
te verstrekken aan iedere notaris. Zo zijn de wijken in bijvoorbeeld Rotterdam inmiddels wel bekend
bij elke notaris in Rotterdam en door de goede samenwerking zal het wellicht moeilijker zijn om fraude te
plegen indien men bij een notaris in Rotterdam terecht komt. De criminelen zullen daarom wellicht gaan
“notarisshoppen”. 146 Indien de wijken ook bekend worden bij de notarissen in het gehele land, zullen alle
notarissen alert kunnen zijn. De KNB krijgt zo nu en dan signalen van transacties waarbij mogelijk sprake
is van malafide handelen. De KNB meldt dit als een waarschuwing op het KNB-intranet. In zo’n geval
dient de notaris alert te zijn. Dit heeft er echter wel toe geleid dat de KNB door een handelaar aansprakelijk
is gesteld voor schade. 147
Verder is met de ABC-checklist uiteraard al een goede start gemaakt met indicatoren voor het notariaat,
zodat het alert kan zijn. Wellicht zouden ook andere lijsten met indicatoren (bijvoorbeeld ‘hoe herken je
een stroman’) opgesteld kunnen worden, dit in samenwerking met andere partijen, zoals bijvoorbeeld
banken, overheid, etc.
Een top drie van risico-indicatoren volgens de heer Schiffer zou zijn (1) de locaties van het onderpand, (2)
het prijsverschil tussen de vorige en huidige transactie en het verschil tussen de taxatiewaarde en de kadastrale
waarde en (3) wanneer bijvoorbeeld sprake is van een ABC-transactie met een normaal gezin. 148 In
145 Zie ook: Rapportage Project Vastgoed, Financieel Expertise Centrum, Amsterdam, juli 2008, p. 9.
146 Van Almelo 2009.
147 Stand van zaken betreffende fraudezaken en de aanpak van de KNB, KNB, 12 oktober 2007. Onlangs heeft de
Rechtbank Rotterdam op 12 augustus 2009 uitspraak gedaan (nog niet gepubliceerd) in een zaak aangespannen
door twee vastgoedhandelaren tegen de gemeente Rotterdam. O.a. wordt geoordeeld: “Voor zover het gaat om de
notarissen is de eigen verantwoordelijkheid van de notaris [om dienst te weigeren, KNB] beslissend, zelfs als de notaris op de
transactie geattendeerd is door een alert van de KNB en zelfs als die waarschuwing haar oorsprong vond in de berichtgeving zijdens
de gemeente.” Er is volgens de KNB daarom niets op tegen om een notaris te waarschuwen. Waarschuwing inzake
verdachte transacties, KNB, 25 augustus 2009.
148 Aldus K. Schiffer van het SEW in: Van Almelo 2008a.
174