Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
eenkomst van onroerende zaken een structuur kent die niet alleen wordt bepaald door de vrijheid van
partijen en hun onderling vertrouwen, maar in belangrijke mate ook door krachten in het maatschappelijke
veld. Hierbij wordt in ogenschouw genomen dat de destijds voorgestelde regulering een eigen dynamiek
kent en de omgeving verandert. Hetzelfde zal gelden voor een eventuele wetswijziging. Dit betekent dat
eerst de effecten en neveneffecten van de huidige regulering worden benoemd. Aanbevelingen worden
vervolgens niet voorgedragen onder de premisse van gelijkblijvende omstandigheden, maar gaan gepaard
met een bespreking van de te verwachten gevolgen. Een tweede toetssteen is de externe consistentie. In
hoeverre sluit de Wet koop onroerende zaken aan bij aanpalende wet- en regelgeving? Is een eventuele
breuk met beginselen van contractenrecht in deze te rechtvaardigen?
1.4 Probleemstelling en onderzoeksvragen
1.4.1 Kernvraag
Het doel van het onderzoek is de evaluatie van de Wet koop onroerende zaken zoals in werking getreden
op 1 september 2003. De kernvraag luidt:
In hoeverre voldoet de werking van de Wet koop onroerende zaken in de praktijk aan de doelstelling van de wet, in
het bijzonder gelet op de in literatuur, rechtspraak en praktijk gesignaleerde knelpunten en welke aanpassingen zijn
eventueel wenselijk?
1.4.2 Probleemstelling
Deze evaluatie geschiedt aan de hand van een vierledige probleemstelling:
(1) Is er reden tot uitbreiding van het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst, door
deze ook verplicht te stellen als de koop betrekking heeft op zakelijk onroerend goed en de
koper de aankoop doet in uitoefening van een beroep of bedrijf?
(2) Is de bescherming die de wetgever de consumentkoper van een woning heeft gegeven met de
in artikel 7:2 BW bedoelde bedenktijd van drie dagen en de in artikel 7:3 BW bedoelde mogelijkheid
van inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers, afdoende gebleken?
(3) Heeft de 5%-regeling van artikel 7:768 BW de daarmee beoogde versterking van de positie
van de consumentkoper van een nieuwbouwwoning bewerkstelligd?
(4) Is er reden of noodzaak deze bedenktijd te vervangen of de bescherming uit te breiden door
verplichte notariële tussenkomst in de obligatoire fase van de koopovereenkomst?
1.4.3 Onderzoeksvragen
De voornoemde vierledige probleemstelling wordt beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen:
Ad (1)
a. Is de invoering van het vormvereiste van schriftelijkheid zoals neergelegd in de artikelen 7:2
en 7:766 lid 1 BW doeltreffend gebleken?
b. Hebben zich problemen voorgedaan bij de toepassing en sanctionering van dit vormvoorschrift?
c. Is het wenselijk dat de koop op elektronische wijze tot stand kan komen?
d. Zijn de voornoemde bepalingen die schriftelijkheid voorschrijven, voldoende omschreven of
dient de gehanteerde definiëring te worden aangepast?
e. Is er reden tot uitbreiding van het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst, ook
indien de koop niet op een tot woning bestemde onroerende zaak betrekking heeft, en ook als
de koper niet een ‘consument’ is? En voorts als er geen sprake is van een overeenkomst tot
aanneming van de bouw van een nieuwbouwwoning in opdracht van een consument?
3