Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Voorbeeld 136
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
“Een man vestigt samen met zijn partner een recht van hypotheek op een pand. Nadat de akte is gepasseerd
valt het de bank op dat de notaris in zoverre heeft afgeweken van de hypotheekopdracht dat hij de geboortedatum
van één van partijen heeft gewijzigd. Volgens de notaris was sprake van een schrijffout van de
bank. Door deze fout komt aan het licht dat de man, die het hypotheekrecht vestigde gebruikt heeft gemaakt
van een vervalst paspoort. Het paspoort waarvan hij gebruik maakte is ruim een half jaar eerder gestolen.”
Indien de notaris VIS had geraadpleegd dan had de notaris dit kunnen opmerken. 137 De notaris is in deze
casus nalatig geweest. Ook de financier had dit overigens op moeten merken.
Verder is het wellicht verstandig om enige medewerkers op te leiden om de identiteitsbewijzen te controleren.
Volgens een deskundige is een identiteitsbewijs op een redelijk eenvoudige manier te controleren.
Zo is bijvoorbeeld nog nooit een succesvolle vervalsing met een image perf 138 geconstateerd. Als de notaris
daarnaast de beschikking heeft over een UV-lamp, zou het document door een medewerker binnen
twee minuten kunnen worden gecontroleerd. 139 Ook staat een overzicht van echtheidskenmerken op een
website ter inzage. 140
Verstandig kan tevens zijn om elke volmacht te legaliseren en dezelfde eisen te stellen aan de controle van
de identiteitsbewijzen. Voordeel hiervan is uiteraard dat fraude met de identiteit in een eerder stadium aan
het licht kan komen, omdat de volmachtgever in persoon voor de notaris moet verschijnen. Nadeel is dat
personen verplicht naar de notaris moeten en er ook kosten aan verbonden zullen zijn.
7.5.2.5 Verplicht vermelden van de prijs van elk object bij pakket woningen
Soms worden gehele pakketten woningen verkocht en geleverd, zoals eerder is genoemd bij de pensioenfraude.
Er wordt gepleit om in het licht van de transparantie van de “vastgoedmarkt” een verplichting in
te voeren om van elke registergoed een individuele prijs te vermelden. 141 IVBN pleit ervoor om de notaris
in te schakelen bij tenderprocessen, waarbij verschillende partijen bieden op een pakket vastgoed. Zij hebben
behoefte aan een onafhankelijke deskundige. 142
7.5.2.6 ABC-transacties verplicht melden in de leveringsakte
In het rapport “Malafide activiteiten in de vastgoedsector” wordt ook nog geopperd voor een verplichting
om de ABC-transactie in de akte te vermelden. 143 Wanneer de concept leveringsakte wordt verstuurd naar
de hypotheekhouder, moet voor deze hypotheekhouder duidelijk zijn dat er sprake is van een dergelijke
transactie. Daarnaast zou daarmee duidelijk in de openbare registers naar voren komen dat hiervan sprake
is geweest.
Niet duidelijk is welke transactie men hier precies bedoelt. De notaris dient in de leveringsakte de titel op
grond waarvan de levering plaatsvindt te vermelden. 144 Wanneer sprake is van een “echte” ABC-transactie,
136 Ontleend aan: Vijselaar 2005.
137 Vijselaar 2005. Overigens werd in deze specifieke casus ook nog aangegeven dat de vervalsing zichtbaar zou zijn
geweest, indien de notaris het origineel had ingezien. Dat de notaris dit niet heeft gedaan, is nalatig, aangezien de
notaris verplicht is de identiteit vast te stellen, o.g.v. Wwft en artikel 39 Wna.
138 Wanneer je een Nederlandse identiteitsbewijs of paspoort tegen het licht houdt, is een geperforeerde afbeelding
van de pasfoto zichtbaar.
139 Hogendoorn 2007.
140
141 Aldus de directeur F. Winkel van het BFT in: Van Almelo 2008a. Zie ook: Zie ook: Rapportage Project Vastgoed,
Financieel Expertise Centrum, Amsterdam, juli 2008, p. 9.
142 Van Almelo 2008a.
143 Ferwerda e.a. 2007, p. 146.
144 Artikel 24 lid 2 sub a Kadasterwet.
173