Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
makelaar daarvoor hoofdelijk aansprakelijk. Dit maakt het voor een particulier gemakkelijker om op een
veiling te kopen. 125
In de enquêtes komt de roep naar de koopovereenkomst bij de notaris ook een aantal keer naar voren
wanneer er naar mogelijkheden wordt gevraagd om de vastgoedfraude te bestrijden. Nu kan een notaris
alleen (achteraf) melden of in uitzonderlijke gevallen dienst weigeren. Door in het voortraject meer controles
te kunnen verrichten en meer vragen te kunnen stellen, over object, de koopsom, bijzonderheden,
identiteit van partijen, enzovoorts, kan vastgoedfraude in veel gevallen eerder worden opgemerkt en een
poging daartoe worden voorkomen. Ook wordt aangegeven dat de notaris voor de juiste koopovereenkomst
aan de hypotheekhouder kan zorgdragen en vaststaat dat er geen verschillende versies bestaan.
Daarnaast wordt aangegeven dat de notaris zorg kan dragen voor de correcte burgerlijke staat van partijen.
7.5.2.2 Inschrijving koopovereenkomst
Indien de koopovereenkomst verplicht zou worden ingeschreven, wordt volgens sommigen de transparantie
vergroot. Probleem is echter dat de notaris bij inschrijving er voor instaat dat de leden 1, 2 en 5 van
artikel 7:3 BW niet aan de inschrijving in de weg staan. Kijkt men naar artikel 7:3 lid 1 BW, dan wordt er
melding gemaakt van artikel 3:97 BW. Hiermee is inschrijving niet mogelijk indien het voor de verkoper
nog niet mogelijk zou zijn om te leveren. Dit zou een probleem opleveren voor ABC-transacties. B is immers
nog niet beschikkingsbevoegd. Indien ook deze koopovereenkomsten zouden moeten worden ingeschreven,
zou de wet in dat kader moeten worden veranderd. Indien elke koopovereenkomst wordt ingeschreven,
zou het Kadaster sneller informatie kunnen verstrekken over een dubbele verkoop. 126
Volgens institutionele beleggers zou het publiceren van de koopakten in het Kadaster kunnen bijdragen
aan het voorkomen van de hypotheekfraude. Volgens de directeur van de Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) is inschrijving van de koopakte echter geen oplossing voor de
fraude die wordt gepleegd met grote vastgoedobjecten, omdat dit een heel andere tak van sport zou zijn. 127
Men zou in dit kader echter wel moeten waken voor vervuiling van de openbare registers. Denk bijvoorbeeld
aan een lange keten van A-B-C…..K-transactie. Alle koopovereenkomsten zouden moeten worden
ingeschreven, hetgeen naar de mening van het onderzoeksteam niet overzichtelijk is. Indien bijvoorbeeld
iets misgaat in de schakel C-D, zal er uiteindelijk niet worden geleverd. Wie moet er voor zorgdragen dat
alle koopovereenkomsten worden doorgehaald? En op kosten van wie?
7.5.2.3 Inzage WOZ-waarde
De notaris zou de WOZ-waarde kunnen vergelijken met de verkoopprijs. Indien er een groot verschil bestaat,
zou de notaris extra alert dienen te zijn. Of dit echter een goede toetssteen is, valt nog te bezien.
Hoewel de WOZ-waarde tegenwoordig jaarlijks wordt vastgesteld en steeds meer in de richting van de
marktwaarde van een onroerende zaak komt, loopt volgens verschillende partijen de WOZ-waarde vaak
achter op de actuele marktwaarde, gaat de WOZ-taxatie uit van de fictie dat de woning niet is verhuurd en
maken mensen alleen bezwaar tegen te hoge taxatiewaarde en niet tegen een te lage waarde. 128 Zo wordt
een voorbeeld gegeven van een woonboerderij die te koop staat voor € 785.000 k.k. waarvoor verschillende
gegadigden zich al hebben gemeld. Men kan hieruit stellen dat de vraagprijs hiermee marktconform
is. De WOZ-waarde is echter gesteld op € 410.000. 129 Daarmee zou de WOZ-waarde slechts een indicatie
moeten zijn.
125 De Gruiter 2006e.
126 Van Almelo 2008a.
127 Van Almelo 2008a.
128 Van Almelo 2008b. Overigens dient hierbij wel opgemerkt te worden dat dit afhankelijk kan zijn van de markt.
129 Van Almelo 2008b.
171