Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
7.5.2 Mogelijkheden voor de notaris
Zoals hierboven al is aangegeven heeft het notariaat al enkele maatregelen genomen. Hieronder worden
andere mogelijkheden uiteengezet.
7.5.2.1 Invoering van het “Amsterdamse model”
Als mogelijk instrument om vastgoedfraude tegen te gaan wordt wel verplichte invoering van het in
hoofdstuk 6 genoemde Amsterdamse model genoemd. Naast een bijdrage aan de bestrijding van de fraude
zou dit ook de in dat hoofdstuk vermelde voordelen met zich brengen. 123 Opgemerkt dient hierbij wel dat
men zich dient te realiseren dat ook in Amsterdam ‘vastgoedfraude’ plaatsvindt.
Indien de Amsterdamse praktijk zou worden omgevormd tot een model voor de rest van Nederland, dan
zou de notaris alle recherches en controles die hij uitvoert voor de levering al in de obligatoire fase uitvoeren.
Voor het opstellen van de koopovereenkomst zal de notaris bijvoorbeeld in de openbare registers
recherche doen. Op dat moment kan bijvoorbeeld al aan het licht komen dat de koper meerdere woningen
op zijn naam heeft staan, ervan uitgaande dat op naam wordt gerechercheerd en niet slechts op object.
Wanneer partijen vervolgens aangeven dat de woning zal worden gebruikt voor bewoning, kan de notaris
hieromtrent meteen de juiste vragen stellen. Eventuele onregelmatigheden kunnen daarmee in een eerder
stadium worden geconstateerd. Tevens kan de notaris in dit stadium de partijen nog op de juridische risico’s
wijzen en kan hij een eventuele zwakkere partij beschermen. Voordeel hiervan zou kunnen zijn dat de
notaris in een vroeg stadium malafide activiteiten zou kunnen ontdekken en wellicht een partij die wordt
benadeeld kan behoeden voor een misstap. Daarnaast zou de notaris in dat stadium al dienst kunnen weigeren.
Als nadeel zou men echter kunnen aanvoeren dat hierdoor ook de gegevens die de notaris tot zijn
beschikking krijgt, eerder onder zijn verschoningsrecht zouden vallen.
Zou notariële interventie in de obligatoire fase verplicht worden gesteld, dan zou elke schakel in een ABCtransactie
langs de notaris dienen te gaan. Zo kan bijvoorbeeld de notaris meteen signaleren dat de verkoper
(nog) niet beschikkingsbevoegd is om de woning te leveren. Vervolgens zal hij geen koopovereenkomst
opstellen indien de verkoper niet beschikt over bewijs dat hij via een eerdere koopovereenkomst de
onroerende zaak heeft aangekocht. De notaris zou vervolgens bevoegd moeten zijn om een afschrift van
deze voorgaande koopovereenkomst op te vragen bij de desbetreffende notaris. Hiermee zou je de tussenschakels
waarvan men aangeeft dat deze onbekend kunnen blijven in een ABC-transactie boven water
moeten krijgen en zou het niet meer moeten voorkomen dat de tussenschakels niet bekend zijn bij de notaris.
Thans komt de notaris pas nà de makelaar, de taxateur, de hypotheekhouder en de bank aan bod.
Met voormelde wijziging zou de transparantie groter worden. 124
Zoals hiervoor is vermeld, kunnen er verschillende versies van de koopovereenkomst in omloop zijn.
Wanneer de koopovereenkomst verplicht moet worden opgesteld door de notaris, kan de notaris er voor
zorg dragen dat een afschrift van deze originele akte wordt gestuurd naar de hypotheekhouder. Daarmee
kan worden voorkomen dat verschillende versies circuleren, aangezien alleen de notaris bevoegd zal zijn
om een afschrift te versturen. De hypotheekhouder beschikt daarmee over een kopie van de originele versie
waarmee geen fraude meer gepleegd kan worden.
Ook wordt er voor gepleit om het Amsterdamse model in te voeren in de veilingpraktijk. In Amsterdam
wordt niet alleen een notaris ingeschakeld, maar ook een Amsterdamse makelaar. Deze makelaar neemt de
onroerende zaak op in zijn bestand en beantwoordt vragen van eventuele gegadigden. De makelaar kent
de markt als geen ander en is specialist in het verkopen van onroerende zaken. Op deze manier hoeft de
notaris geen vragen te beantwoorden als “is het onderhoud van de woning in orde” en kan hij zich volledig
bezig houden met de juridische componenten van de veiling. Daarnaast kan de koper een makelaar
inschakelen die namens hem op de veiling kan bieden. Volgens de Amsterdamse veilingvoorwaarden is de
123 Zie ook F. Teeven (VVD) en A. Wolfsen (PvdA) in: Van Almelo 2007 en De Gruiter 2006d.
124 Ook hier dient te worden opgemerkt dat fraudeurs zich niet veel aan de wet gelegen laten liggen en men zich kan
afvragen of er daadwerkelijk sprake zal zijn van transparantie.
170