Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

More documents

Recommendations

Info

7.4.3 De makelaar MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT De makelaar staat het dichtst bij de consument. 110 De makelaar wordt echter niet standaard ingeschakeld bij de verkoop van onroerende zaken. Zo zijn tegenwoordig via internet tal van mogelijkheden om de woning zelf aan te bieden. Daarom zal de rol die een makelaar toebedeeld krijgt in de voorkoming van vastgoedfraude niet altijd even groot zijn als voor de spelers op de markt die wel een standaard rol spelen. Evenmin als de taxateur dient een makelaar aangesloten te zijn bij een beroepsorganisatie. Een vergunning is ook niet vereist. Ook bij de makelaar wordt aangegeven dat het vrijgeven van de beschermde titel niet op alle fronten goeds heeft gebracht. 111 Bovendien geldt er net zoals bij de taxateur geen enkele verplichting om aangesloten te zijn bij een branchevereniging, kan de makelaar zich eenvoudig ontdoen van enige vorm van tuchtrechtelijk toezicht of bepaalde regels, heeft de tuchtrechter geen bevoegdheid om een beroepsverbod op te leggen en kan de makelaar ook bij royement vervolgens ongestoord zijn beroep uit blijven oefenen. Een voorbeeld bij ABC-transacties en betrokkenheid van makelaars is het geval waarbij een moeilijk verkoopbare woning onder de werkelijke waarde wordt verkocht aan een bevriende handelaar en deze laatste met winst de woning vervolgens weer doorverkoopt. 112 7.4.4 De hypotheekhouder De hypotheekhouders wordt verweten dat zij een kosten-baten analyse maken en in veel gevallen daarom niets doen (deden) aan de hypotheekfraude. Er is voor de hypotheekhouder immers pas schade indien de hypotheeklasten niet worden afgelost en de onroerende zaak voor de hypotheekhouder niet genoeg oplevert bij de executieverkoop. Het vervalsen van bijvoorbeeld een taxatierapport is strafbaar. Sommige banken doen echter alleen aangifte indien ze daadwerkelijk schade lijden. 113 In eerste instantie is de hypotheekhouder de eerst verantwoordelijke voor het beoordelen van de hypotheekaanvraag. “De hypotheekhouder is immers de eerste en voornaamste sluis naar hypotheekfraude, nog voordat de notaris zich mengt in de zaak.” 114 De hypotheekhouder dient daarom zelf kritisch te kijken naar de aanvraag. De hypotheekhouders wordt dan ook het verwijt gemaakt dat zij het taxatierapport, de werkgeversverklaring en het loonstrookje niet kritisch genoeg bekijken. Ook wordt gezegd dat de beloningsstructuur van de medewerkers die betrokken zijn bij de hypotheekaanvraag niet bevorderend werkt. Zij krijgen een beloning die voor een deel gekoppeld is aan het realiseren van de hypotheekaanvragen en worden afgerekend op het aantal offertes. Op deze manier is de medewerker niet betrokken bij het uiteindelijke resultaat en zal deze derhalve minder kritisch de aanvraag behandelen. 115 Daarnaast is de hypotheek dikwijls gedekt door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Indien de debiteur niet voldoet aan zijn verplichtingen en de woning op de veiling uiteindelijk minder opbrengt, betaalt de NHG het verschil uit aan de hypotheekhouder. 116 Gezegd wordt dat op deze manier het risico voor de hypotheekhouder gering is en dat de hypotheekhouder daarom niet veel stappen zal ondernemen ter voorkoming van fraude (indien er sprake is van een NHG). De SEW geeft aan dat in twintig procent van de gevallen waarvan wordt vermoed dat er fraude is gepleegd, de hypotheekhouder iets te verwijten valt. Indien de hypotheekhouder heeft nagelaten om onderzoek te doen, zal SEW de schade echter niet meer uitkeren. De SEW heeft aan de hypotheekhouder de bevoegdheid gedelegeerd om namens de SEW te beoordelen of een aanvrager voor een NHG in aanmerking komt, en dan is het volgens de SEW ook lo- 110 Gemeente Rotterdam, De fraude voorbij: Voorstel van Rotterdam voor een integrale aanpak van vastgoed- en hypotheekfraude, p. 32. 111 Gemeente Rotterdam, De fraude voorbij: Voorstel van Rotterdam voor een integrale aanpak van vastgoed- en hypotheekfraude, p. 13. 112 Ferwerda e.a. 2007, p. 112. 113 Ferwerda e.a. 2007, p. 119. 114 Van Gestel 2008, p. 117. 115 Kooijman 2008. 116 Vijselaar 2007a. 168
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT gisch dat de banken de nodige zorgvuldigheid in acht nemen. 117 Voor de verstrekking voor een hypotheekgarantie is bijvoorbeeld een vereiste dat de woning gebruikt wordt voor eigen gebruik. 118 De hypotheekhouders zouden hier goed naar moeten kijken. 7.4.5 De overheid Ook de overheid heeft een taak in de bestrijding van vastgoedfraude. Indien de overheid wil dat bepaalde partijen meer verantwoordelijkheden op zich nemen in het kader van de vastgoedfraude, dient deze volgens sommigen wel de benodigde instrumenten te leveren. Zo kan bijvoorbeeld inzage worden gegeven in gegevens die van belang kunnen zijn. Gedacht wordt bijvoorbeeld aan de Verklaring van geen bezwaar. Volgens Wilmink doet justitie daar geheimzinnig over. Indien bijvoorbeeld iemand vijf verschillende zaken failliet heeft laten gaan en de notaris dit door raadpleging van de gegevens weet, kan de notaris alerter zijn. De overheid dient duidelijk aan te geven welke dingen zij belangrijk vindt. 119 Ook uit de enquêtes komt naar voren dat, indien de overheid een rol voor partijen in de vastgoedketen weggelegd ziet, de overheid duidelijk moet zijn en de juiste instrumenten moet aanleveren. Ook zal in elke schakel in de vastgoedketen goed bekeken moeten worden welke verantwoordelijkheden elke partij op zich dient te nemen. Ook spelen er problemen bij een gebrek aan informatie-uitwisseling tussen verschillende overheidsdiensten. Zo kijkt de Belastingdienst uitsluitend naar een bepaalde transactie om na te gaan of er te weinig belasting is betaald. Belastingontduiking zou echter ook kunnen wijzen op andere vormen van misbruik, met het opsporen waarvan een andere overheidsdienst belast is. 120 Daarnaast kan de overheid zelf ook een goed beeld vormen. Alle onroerendgoedtransacties 121 zijn openbaar via de openbare registers en ook het handelsregister van de Kamers van Koophandel is openbaar. Volgens Van Velten kan de overheid door deze twee te combineren zelf een aardig beeld vormen. 122 7.5 Mogelijkheden ter voorkoming van de fraude 7.5.1 Ter inleiding Zoals hiervoor al is vermeld, komen verschillende partijen in de vastgoedketen voor. De notaris is op dit moment het sluitstuk en komt aan het einde van de hele vastgoedketen in beeld doordat deze de in een koopovereenkomst gemaakte afspraken in een notariële akte van levering vervat. Allereerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor de notaris om bij te dragen aan de bestrijding van vastgoedfraude. Daarna zal worden bekeken of er nog andere mogelijkheden zijn. Deze laatste mogelijkheden zullen in willekeurige volgorde en slechts kort worden behandeld. Daarbij dient te worden vermeld dat de door ons genoemde mogelijkheden deels overeen zullen komen met de mogelijkheden in eerder genoemde rapporten en de niet door ons genoemde mogelijkheden uiteraard van belang blijven. 117 Vijselaar 2007b. 118 Voorwaarden en normen 2009 NHG. 119 De Gruiter 2006d. Overigens zal de verklaring van geen bezwaar worden afgeschaft, omdat dit systeem leemtes bevat en administratieve lasten voor het bedrijfsleven geeft: Kamerstukken II, 2008/09, 29 911, nr. 23, p. 19. 120 R. Staring in: Vijselaar 2007a. 121 Met uitzondering van de economische eigendom. 122 De Gruiter 2006a. 169
Page 1:
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATR
Page 5 and 6:
INHOUDSOPGAVE LIJST VAN AFKORTINGEN
Page 7 and 8:
2.10 Samenvattende conclusies .....
Page 9 and 10:
5.4 Werking van de 5% regeling ....
Page 11 and 12:
7.5.2.2 Inschrijving koopovereenkom
Page 13 and 14:
HOOFDSTUK IX SLOTBESCHOUWING ......
Page 15:
Afkortingen: AFM Autoriteit Financi
Page 18 and 19:
Page 20 and 21:
Page 22 and 23:
1.5.4 Enquêteonderzoek MOLENGRAAFF
Page 24 and 25:
Page 26 and 27:
Page 28 and 29:
Page 30 and 31:
Page 32 and 33:
Page 34 and 35:
Page 36 and 37:
Page 38 and 39:
Page 40 and 41:
Page 42 and 43:
Page 44 and 45:
Page 46 and 47:
Page 48 and 49:
Page 50 and 51:
Page 52 and 53:
Page 54 and 55:
Page 56 and 57:
Page 58 and 59:
Page 60 and 61:
Page 62 and 63:
Page 64 and 65:
Page 66 and 67:
Page 68 and 69:
Page 70 and 71:
Page 73 and 74:
3.1 Ter inleiding MOLENGRAAFF INSTI
Page 75 and 76:
Page 77 and 78:
Page 79 and 80:
Page 81 and 82:
Page 83 and 84:
Page 85 and 86:
Page 87 and 88:
Page 89 and 90:
Page 91 and 92:
Page 93 and 94:
Page 95 and 96:
Page 97 and 98:
Page 99 and 100:
Page 101 and 102:
Page 103 and 104:
Evaluatie MOLENGRAAFF INSTITUUT VOO
Page 105 and 106:
Page 107 and 108:
Page 109 and 110:
Page 111 and 112:
Page 113 and 114:
Aanbeveling MOLENGRAAFF INSTITUUT V
Page 115 and 116:
Page 117 and 118:
Page 119 and 120:
Page 121 and 122:
Visies MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR P
Page 123 and 124:
Page 125 and 126:
Page 127 and 128:
Samenvattende conclusie MOLENGRAAFF
Page 129 and 130:
5.1 Ter inleiding MOLENGRAAFF INSTI
Page 131 and 132:
Page 133 and 134: MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATR
Page 151 and 152: 6.1 Ter inleiding MOLENGRAAFF INSTI
Page 165: MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATR
Page 208 and 209: 8.3.4. De rol van de notaris MOLENG
Page 234 and 235:
Page 236 and 237:
Page 238 and 239:
Page 240 and 241:
Page 242 and 243:
9.6.4 Aanbevelingen MOLENGRAAFF INS
Page 244 and 245:
Page 246 and 247:
Page 248 and 249:
Page 250 and 251:
Page 252 and 253:
Page 254 and 255:
Page 257 and 258:
1 Introduction 1.1 Research questio
Page 259 and 260:
MOLENGRAAFF INSTITUTE FOR PRIVATE L
Page 261 and 262:
Page 263 and 264:
Page 265:
Page 268 and 269:
Bartels 1996 S.E. Bartels, ‘Over
Page 270 and 271:
Broekveldt 2006 L.P. Broekveldt,
Page 272 and 273:
Hartlief 2003 T. Hartlief e.a., Coh
Page 274 and 275:
Klaase 2003 Z. Klaase, ‘Huurkoop:
Page 276 and 277:
Rijntjes 2005 M. Rijntjes, ‘Wordt
Page 278 and 279:
Valk 1998 W.L. Valk, ‘Koop en con
Page 280 and 281:
Vijselaar 2004 J. Vijselaar, ‘Waa
Page 283:
Samenstelling begeleidingscommissie
Page 287 and 288:
Vragenlijst Huizenmarkt koper/verko
Page 289 and 290:
Vragenlijst Huizenmarkt koper/verko
Page 291 and 292:
Vragenlijst Huizenmarkt makelaars i
Page 293 and 294:
Page 295 and 296:
Page 297 and 298:
Vragenlijst Huizenmarkt makelaars b
Page 299 and 300:
Vragenlijst Huizenmarkt makelaars b
Page 301 and 302:
Vragenlijst Huizenmarkt notarissen
Page 303 and 304:
Page 305 and 306:
Page 307 and 308:
Page 309 and 310:
Page 311 and 312:
show all

Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?