Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

7.4.3 De makelaar
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De makelaar staat het dichtst bij de consument. 110 De makelaar wordt echter niet standaard ingeschakeld
bij de verkoop van onroerende zaken. Zo zijn tegenwoordig via internet tal van mogelijkheden om de woning
zelf aan te bieden. Daarom zal de rol die een makelaar toebedeeld krijgt in de voorkoming van vastgoedfraude
niet altijd even groot zijn als voor de spelers op de markt die wel een standaard rol spelen.
Evenmin als de taxateur dient een makelaar aangesloten te zijn bij een beroepsorganisatie. Een vergunning
is ook niet vereist. Ook bij de makelaar wordt aangegeven dat het vrijgeven van de beschermde titel niet
op alle fronten goeds heeft gebracht. 111 Bovendien geldt er net zoals bij de taxateur geen enkele verplichting
om aangesloten te zijn bij een branchevereniging, kan de makelaar zich eenvoudig ontdoen van enige
vorm van tuchtrechtelijk toezicht of bepaalde regels, heeft de tuchtrechter geen bevoegdheid om een beroepsverbod
op te leggen en kan de makelaar ook bij royement vervolgens ongestoord zijn beroep uit blijven
oefenen.
Een voorbeeld bij ABC-transacties en betrokkenheid van makelaars is het geval waarbij een moeilijk verkoopbare
woning onder de werkelijke waarde wordt verkocht aan een bevriende handelaar en deze laatste
met winst de woning vervolgens weer doorverkoopt. 112
7.4.4 De hypotheekhouder
De hypotheekhouders wordt verweten dat zij een kosten-baten analyse maken en in veel gevallen daarom
niets doen (deden) aan de hypotheekfraude. Er is voor de hypotheekhouder immers pas schade indien de
hypotheeklasten niet worden afgelost en de onroerende zaak voor de hypotheekhouder niet genoeg oplevert
bij de executieverkoop. Het vervalsen van bijvoorbeeld een taxatierapport is strafbaar. Sommige banken
doen echter alleen aangifte indien ze daadwerkelijk schade lijden. 113
In eerste instantie is de hypotheekhouder de eerst verantwoordelijke voor het beoordelen van de hypotheekaanvraag.
“De hypotheekhouder is immers de eerste en voornaamste sluis naar hypotheekfraude,
nog voordat de notaris zich mengt in de zaak.” 114 De hypotheekhouder dient daarom zelf kritisch te kijken
naar de aanvraag. De hypotheekhouders wordt dan ook het verwijt gemaakt dat zij het taxatierapport, de
werkgeversverklaring en het loonstrookje niet kritisch genoeg bekijken. Ook wordt gezegd dat de beloningsstructuur
van de medewerkers die betrokken zijn bij de hypotheekaanvraag niet bevorderend werkt.
Zij krijgen een beloning die voor een deel gekoppeld is aan het realiseren van de hypotheekaanvragen en
worden afgerekend op het aantal offertes. Op deze manier is de medewerker niet betrokken bij het uiteindelijke
resultaat en zal deze derhalve minder kritisch de aanvraag behandelen. 115
Daarnaast is de hypotheek dikwijls gedekt door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Indien de debiteur
niet voldoet aan zijn verplichtingen en de woning op de veiling uiteindelijk minder opbrengt, betaalt
de NHG het verschil uit aan de hypotheekhouder. 116 Gezegd wordt dat op deze manier het risico voor de
hypotheekhouder gering is en dat de hypotheekhouder daarom niet veel stappen zal ondernemen ter
voorkoming van fraude (indien er sprake is van een NHG). De SEW geeft aan dat in twintig procent van
de gevallen waarvan wordt vermoed dat er fraude is gepleegd, de hypotheekhouder iets te verwijten valt.
Indien de hypotheekhouder heeft nagelaten om onderzoek te doen, zal SEW de schade echter niet meer
uitkeren. De SEW heeft aan de hypotheekhouder de bevoegdheid gedelegeerd om namens de SEW te
beoordelen of een aanvrager voor een NHG in aanmerking komt, en dan is het volgens de SEW ook lo-
110 Gemeente Rotterdam, De fraude voorbij: Voorstel van Rotterdam voor een integrale aanpak van vastgoed- en hypotheekfraude,
p. 32.
111 Gemeente Rotterdam, De fraude voorbij: Voorstel van Rotterdam voor een integrale aanpak van vastgoed- en hypotheekfraude,
p. 13.
112 Ferwerda e.a. 2007, p. 112.
113 Ferwerda e.a. 2007, p. 119.
114 Van Gestel 2008, p. 117.
115 Kooijman 2008.
116 Vijselaar 2007a.
168