Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
bijvoorbeeld geen deskundige kennis over de waarde van het pand, daarvoor is de makelaar. De hypotheekhouder
vraagt vervolgens om een taxatie en heeft, anders dan de notaris, inzicht in de financiële positie
van de aanvrager.
De notaris wordt verweten niet oplettend genoeg te zijn. De notaris zou een belangrijke filterrol hebben;
hij moet niet alleen juridisch naar de transactie kijken, maar hij moet ook namens de maatschappij opletten
of er geen malafide zaken mogelijk worden gemaakt. 95 Daarentegen geeft Van Velten aan dat de notaris
geen rechercheur is. Indien er door de verkoper winst wordt gemaakt, zal de notaris naar het prijsverschil
moeten vragen. Zoals hiervoor al naar voren komt, dient hij namelijk dienst te weigeren als het prijsverschil
niet te verklaren is. Worden vervolgens de bouwofferte en –tekening van de verbouwing overlegd,
dan moet het volgens Van Velten voldoende zijn. Hij vindt niet dat de notaris daadwerkelijk in het pand
moet gaan kijken of de werkzaamheden zijn uitgevoerd. Wel moet de notaris er goed op letten dat partijen
bij een ABC-transactie niet aan elkaar gelieerd zijn. Hij vindt dat in dit geval de eerste verantwoordelijkheid
bij de hypotheekhouder ligt, aangezien deze er een taxateur op zet. Hij vindt ook dat voorkomen
moet worden dat de notaris een poortwachtersfunctie krijgt, maar bij een verkeerde interpretatie altijd fout
zit. In het ene geval krijgt hij het BFT over zich heen en in het andere geval de cliënt. 96
Bij de beantwoording van onze enquêtes wordt opgemerkt dat de rol van de notaris al behoorlijk is vormgegeven
en dat daardoor, als de notaris zijn werk goed doet en goed oplet, vastgoedfraude zo veel mogelijk
vermeden kan worden. Een enkeling meent dat de nadruk wel meer mag verschuiven naar de andere
schakels in de vastgoedketen. Zo geeft een notaris aan dat men niet kan en mag verwachten van een notaris
dat hij al het onderzoek dat in eerdere schakels plaats had moeten vinden, nogmaals doet. De notaris
moet uit kunnen gaan van juiste voorlichting door de andere partijen.
In de enquêtes pleiten sommige notarissen voor een terugkeer van de vaste tarieven, terwijl anderen pleiten
voor minimumprijzen in de vastgoedsector of een verbod om onder de kostprijs te werken. Op deze
manier zou de notaris volgens deze geënquêteerde notarissen zijn rug recht kunnen houden, omdat hij dan
minder afhankelijk zou zijn. Volgens sommige geënquêteerde notarissen zijn de dalende tarieven een grote
bedreiging voor de onafhankelijkheid van het notariaat en diens poortwachtersfunctie.
De rol die de makelaars in het kader van onze enquêtes aan de notaris toekennen, is meestal die van signalering
van malafide transacties en het melden van deze transacties. 97
7.4 Rol van de overige spelers op de vastgoedmarkt
In de vastgoedketen komen verschillende partijen voor. Voordat de notaris in beeld komt, 98 zijn vaak eerst
de makelaar, taxateur en hypotheekhouder aan bod gekomen. Alle betrokkenen zouden in het kader van
de vastgoedfraude hun verantwoordelijkheid moeten nemen en vele hebben dat ook al gedaan. Hieronder
worden enkele van deze verschillende partijen besproken.
7.4.1 De vastgoedbedrijven
Hierbij moet men onder andere denken aan woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars en commanditaire
vennootschappen (cv’s). 99 Bij deze vastgoedbedrijven kan sprake zijn van frauderen met vastgoed. Zo
kan er worden “gerommeld” met taxaties en winstprognoses, kan er sprake zijn van belangenverstrengeling
en fraude. Het probleem is het gebrek aan toezicht. De AFM heeft in 2005 al gewaarschuwd voor
95 H. van de Bunt in: De Gruiter 2006d.
96 De Gruiter 2006a.
97 Deze melding dient te worden gedaan bij de Financial Itelligence Unit – Nederland.
98 Eventueel uitgezonderd in de in hoofdstuk 6 genoemde andere gemeenten waar de notaris bij de koopovereenkomst
al wordt betrokken.
99 Bij cv’s koopt een beheerder namens een groep beleggers onroerend goed, ontwikkelt, exploiteert en verkoopt
het vervolgens. Joldersma e.a. 2008, p. 13.
166