Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
9. Het toesturen aan de notaris van een kopie van het legitimatiebewijs en van de koopovereenkomst zoals
door de financier ontvangen.” 83
Ten aanzien van punt 3 bij de notaris wordt opgemerkt dat een aantal hypotheekhouders standaard aan de
notaris meldt dat het geen concepthypotheek wenst te ontvangen. Ook wordt opgemerkt bij punt 4 bij de
notaris, dat hypotheekhouders vaak niet de moeite schijnen te nemen om deze kopieën aan de notaris tezamen
met de hypotheek-opdracht te zenden. 84
Gesteld wordt dat wanneer de hypotheekhouders en de notaris zich houden aan deze instructies, de hypotheekfraude
in sterke mate kan worden teruggedrongen. 85 Ook de hypotheekhouder heeft een eigen verantwoordelijkheid
om zaken zelf te controleren. 86 De hypotheekhouders zouden bijvoorbeeld de koopovereenkomst
en de werkgeversverklaring zelf moeten controleren. In een casus was onder andere de
koopovereenkomst op het moment van financiering meer dan een jaar oud en bleken later de verstrekte
loonstrook en werkgeversverklaring vals te zijn. De rechtbank overweegt:
“ Uit deze verklaring volgt dat BOS [The Governor and Company of The Bank of Scotland, red.] ook zelf
onoplettend is geweest en tenminste twee punten over het hoofd heeft gezien die normaal gesproken aanleiding
zouden zijn geweest om een verificiatieonderzoek in te stellen….Nu het voor de hand ligt dat een
dergelijk onderzoek, waarbij onder meer de opgegeven werkgever wordt benaderd, ertoe zou hebben geleid
dat de hypothecaire geldlening niet aan naam 4 zou zijn verstrekt, beoogt de notaris dan ook terecht dat op
dit punt sprake is van eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW.” 87
7.3.3.3 Beleidsregel uitbetaling gelden
Zoals hiervoor al is vermeld, loopt de geldstroom van de “vastgoedtransacties” via de kwaliteitsrekening
van de notaris. De verkoper die geld overhoudt aan de transactie, zou de notaris kunnen vragen om het
geld over te maken aan andere partijen dan die welke bij de transactie partij zijn. In het kader van de fraudebestrijding
is het noodzakelijk om deze geldenstroom in beeld te krijgen. De KNB heeft een beleidsregel
uitgevaardigd om dit te bewerkstelligen; een beleidsregel omtrent de uitbetaling van gelden aan derden.
Genoemde beleidsregel luidt:
“Bij onroerendgoedtransacties betaalt de notaris alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte
en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd. Er
kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden
aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de
rechthebbende uitbetalen.”
Uitzonderingen hierop zijn bijvoorbeeld:
• “Betalingen ingevolge een hypotheek-, pand- of ander beperkt recht en een beslag gelegd op de onroerende
zaak dan wel onder de notaris;
• Betalingen in opdracht van de rechthebbende mits dit betreft een betaling
o aan (de bestuurder van) de Vereniging van Eigenaars;
o aan de gemeente dan wel een ander publiekrechtelijk orgaan; aan semioverheden (denk aan NS,
Schiphol, Havenbedrijf Rotterdam; nutsbedrijven); aan een woningbouwcorporatie;
o aan degene die recht heeft op achterstallige erfpachtscanon dan wel retributie;
o aan de bemiddelaar of adviseur, mits het een gebruikelijke courtage of honorarium betreft;
o aan de taxateur, mits het een gebruikelijk honorarium betreft;
o aan degene die een bankgarantie heeft verzorgd;
83 Albers-Dingemans 2006.
84 Kooijman 2008.
85 Kooijman 2008.
86 F. Lankhorst (VU-criminologe) in: Vijselaar 2004.
87 Rechtbank ’s-Gravanhage 5 december 2007, NJ 2008, 485, r.o. 4.16.
164