Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
door een notaris wordt opgemaakt die vervolgens in de openbare registers wordt ingeschreven. Het antwoord
van de Minister luidde dat vooropgesteld dient te worden dat de in te voeren regeling waarborgen
verstrekt aan de koper in de periode voordat het tot levering is gekomen, waarbij opmerking verdient dat
met het vervullen van de vereisten voor levering in de praktijk niet zelden enige maanden zijn gemoeid.
De leveringsvereisten die niet zozeer de bescherming van partijen zelf ten doel hebben, als wel het verschaffen
van rechtszekerheid voor latere verkrijgers (waaraan met het oog op een ordelijk verlopend
rechtsverkeer in onroerende goederen en de verlening van hypothecair krediet grote behoefte bestaat),
maken de bescherming van de koper in afwachting van de levering geenszins onnodig.
De kritiek in de literatuur hield in dat de inschakeling van de notaris bij de transportakte te laat komt, omdat
de koper en verkoper dan al gebonden zijn aan de koopakte. Verplichte inschakeling van een notaris in
het kader van de totstandkoming van de koopovereenkomst zou zowel de bescherming van de consumentkoper
als de rechtszekerheid beter kunnen waarborgen. Frauduleus handelen zou door de verplichte
inschakeling van de notaris op het moment van de koop kunnen worden gesignaleerd, zodat partijen in
dat geval nog van de koopovereenkomst kunnen afzien. De notaris moet immers dienst weigeren als hij
fraudeleus handelen vermoedt en indien sprake is van twee of meer elkaar opvolgende transacties met op
het eerste oog niet verklaarbare prijs- of waardeverschillen dient hij hiervan melding te maken aan de financierende
bank, eventueel andere belanghebbenden en het Meldpunt Ongebruikelijke Transacties. Later
werd ook in het rapport van de commissie Hammerstein (over het functioneren van het notariaat) gepleit
voor tussenkomst van de notaris bij de koopovereenkomst omdat de notaris aldus effectiever zijn expertise
zou kunnen inzetten ten behoeve van de contracterende partijen.
Tijdens het wetgevingsproces is door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) een drietal alternatieven
voor de voorgestelde bedenktijd geschetst. Het eerste alternatief betrof het zogenoemde Amsterdamse
model en derhalve inschakeling van de notaris bij het sluiten van de koopovereenkomst. Het
tweede alternatief behelsde een protocol voor makelaars en notarissen dat bepaalt in welke omstandigheden
het wel en niet nodig is om al bij de koop de notaris te raadplegen. Als derde alternatief werd de zogenoemde
twee-wegenleer voorgesteld; de consument zou dan de keuze hebben tussen hetzij een (langere)
bedenktijd van zeven dagen, hetzij inschakeling van de notaris bij de totstandkoming van de overeenkomst.
De Minister was echter van mening dat door het invoeren van de in het wetsvoorstel neergelegde waarborgen
de belangen van de consumentkoper en de rechtszekerheid voldoende gediend zouden zijn. De
verplichte inschakeling van de notaris vond ook weinig steun bij de Vereniging Eigen Huis en de Ministeries
van Economische Zaken en Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Daarnaast is bij de behandeling van de wet aandacht besteed aan de vraag naar de eventuele wenselijkheid
van uitbreiding van het voorgestelde vormvoorschrift.
Tot slot heeft de Minister geëxpliciteerd dat de wet vijf jaar na inwerkingtreding wordt geëvalueerd waarbij
de verschillende aangedragen discussiepunten dienen te worden meegenomen.
1.3 Toetsingsmaatstaf
Een evaluatie van de wettelijke regels inzake de koop van onroerende zaken vraagt om de formulering van
een toetsingsmaatstaf. Het onderzoek behelst een combinatie van een doelbereikings- en procesevaluatie.
Centraal staat de vraag in welke mate de wettelijke doelstellingen die aan de invoering van de Wet koop
onroerende zaken ten grondslag liggen, zijn bereikt. Deze vraag laat zich slechts beantwoorden in
combinatie met inzicht in de wijze waarop de ingevoerde regels uitpakken in de praktijk.
De regulering wordt aldus in de eerste plaats getoetst op haar doeltreffendheid en doelmatigheid. Wordt
het doel dat men voor ogen heeft daadwerkelijk bereikt? Is een evenwichtige afweging van de belangen
van de betrokken partijen gewaarborgd? De effectiviteit van de regulering wordt mede bepaald door de
mate waarin er oog is (geweest) voor de maatschappelijke context. Dit speelt te meer daar de koopover-
2