Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

7.3.3.1 ABC-checklist
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Zoals wij hiervoor konden zien, kunnen ABC-transacties een probleem vormen. Op grond van artikel 5
Verordening Beroeps- en Gedragsregels mag de notaris niet meewerken aan transacties waarbij derden een
onjuiste voorstelling van zaken wordt gegeven. Indien de notaris van mening is dat de prijsstijging, bijvoorbeeld
bij zo’n ABC-transactie, niet kan worden gerechtvaardigd en/of (vermoedelijk) onjuist is, dan
dient de notaris dienst te weigeren. Dit is echter niet altijd gemakkelijk vast te stellen. Daarnaast komt ook
de ministerieplicht om de hoek kijken. Om de notarissen enigszins een handvat te geven, heeft de KNB
voor de ABC-transactie een ABC-checklist opgesteld. Volgens de toelichting heeft deze lijst echter alleen
betrekking op de AB, BC-transacties, dus wanneer er daadwerkelijk aan B is geleverd. Prijsverschillen
kunnen zich natuurlijk ook voordoen bij de “echte” ABC-transactie. Houdt men zich aan deze checklist,
dan zou een belangrijk deel van de fraude hieromtrent kunnen worden voorkomen. Daarnaast is er een
afspraak tussen het notariaat en de hypotheekhouders dat de notaris bij een ABC-transactie de betrokken
hypotheekhouder hierover informeert.
Zoals hiervoor al naar voren is gekomen, is een ABC-transactie niet verboden, waarmee medewerking
hieraan ook niet verboden is. Vindt men deze consequentie niet wenselijk, dan zal de regelgeving ter zake
moeten worden aangepast.
7.3.3.2 Protocol hypotheekfraude
Een ander probleem betreft de hypotheekfraude. In het kader van deze fraude heeft de KNB geprobeerd
met de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) tot een protocol te komen, waarin de verantwoordelijkheden
aan beide kanten worden vastgelegd. Tot op heden hebben zij echter geen overeenstemming
kunnen bereiken en heeft de KNB op haar intranet het protocol eenzijdig geplaatst. In het Notariaat Magazine
is overzichtelijk gemaakt welke werkzaamheden tot het terrein van de notaris zouden moeten behoren,
en welke gelegen zouden moeten zijn op het terrein van de hypotheekhouder.
“Werkzaamheden op het terrein van de notaris:
Uitgangspunt is een hypotheek in combinatie met een levering. Na ontvangst van de opdracht tot hypotheekvestiging:
1. Legitimatie. Conform WID/Mot cq Notariswet.
2. Kadastraal-hypothecair uittreksel om te onderzoeken of verkoper rechthebbende is.
3. Toesturen van concepthypotheekakte aan de financier.
4. Indien de financier een kopie van een door hem ontvangen legitimatie en/of een koopovereenkomst doorstuurt
naar de notaris:
vergelijking met de gegevens van het legitimatiebewijs en/of de koopovereenkomst zoals voorgelegd aan de
notaris; bij afwijking contact opnemen met de financier.
5. Indien blijkt dat dezelfde zaak onderwerp is geweest van een levering in de voorafgaande periode van zes
maanden, geeft de notaris dit door aan de financier en dient deze expliciet toestemming te verlenen, voordat
de hypotheekakte mag worden gepasseerd.
Het vorenstaande geldt in het bijzonder, indien de voorafgaande levering door middel van een AB BC of
ABC transactie plaatsvond en/of meerdere notarissen zijn ingeschakeld.
6. Bij een grote prijsstijging in een ABC of AB BC transactie, waarbij B geen passende verklaring heeft voor
het prijsverschil: dienstweigering met zonodig MOT-melding.
Voor een losse hypotheek geldt mutatis mutandis het zelfde.
Werkzaamheden op het terrein van de hypothecaire financier:
1. Voldoende onderzoek naar de financiële omstandigheden van de aanvrager.
2. Zorgen voor een kadastraal uittreksel (in combinatie met de koopovereenkomst is op dat moment, dus
voordat een offerte wordt opgemaakt, al duidelijk of sprake is van een ABC-transactie!).
3. Kadastrale naamscontrole teneinde te achterhalen of de hypotheekaanvrager nog meer hypotheken heeft
afgesloten.
4. Recent taxatierapport van een door de financier aangewezen c.q. goedgekeurde taxateur.
5. Recente WOZ-waarde (te berekenen via tarief-aanvrage bij de gemeente).
6. Origineel legitimatiebewijs met controle bij VIS.
7. Controle BKR, EVA, SFH.
8. Opgave tussenpersoon.
163