Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Volgens de heer Schiffer, algemeen directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SEW),
zou de notaris meer moeten doen om de veiling aantrekkelijk te maken. Dit kan door o.a. toegankelijke
informatie te verstrekken, de veilingdatum onder een groot publiek onder de aandacht te brengen en samen
met de bank en makelaars de veiling zo soepel mogelijk te laten verlopen en te promoten. 71 In 2004
zijn vijftien “golden rules” voor executieveilingen opgesteld en gepubliceerd door de KNB waardoor een
hogere opbrengst zou kunnen worden bereikt. 72 Het karakter van deze “rules” is echter niet dwingend.
De KNB heeft de wetgever in 2005 een wensenlijst voorgelegd voor verbetering van de procedures rond
de executieveilingen. In 2006 heeft bijvoorbeeld overleg plaatsgevonden over de mogelijkheid om een bepaling
op te nemen dat executieverkopen ook via internet plaatsvinden. 73 Op deze manier zou de veiling
aantrekkelijker kunnen worden voor particuliere kopers. Op dit moment staat de veiling weer in de
schijnwerpers. Het bestuur van de KNB heeft besloten om een veilingcommissie in te stellen die het bestuur
o.a. zal adviseren over eventuele aanpassingen van de wet. 74 Daarnaast wordt thans een wetsvoorstel
voorbereid over executieveilingen via internet.
7.3 Rol van de notaris
7.3.1 Ter inleiding
Zoals al eerder aangegeven, komt bij de juridische overdracht van onroerende zaken steeds de notaris in
beeld, nu voor de overdracht van onroerende zaken een notariële akte vereist is. 75 Daarnaast loopt de
geldstroom in verband met deze “vastgoedtransactie” via de kwaliteitsrekening van de notaris.
Aangezien de notaris hoe dan ook betrokken is bij de overdracht van onroerende zaken, wordt de notaris
vaak verweten mee te werken aan frauduleuze transacties. 76 Hij zou als onafhankelijk persoon een opvallende
prijsstijging op zijn minst kunnen opmerken, is vaak de gedachte. Bij dergelijke transacties dient de
notaris vragen te stellen en indien nodig dienst te weigeren. Ook dient de notaris te waken voor de belangen
van alle bij een akte betrokken partijen, dus bij een hypotheek ook dat van de hypotheekhouder. Gezien
de rol van de notaris in het maatschappelijke verkeer en zijn plicht om met de belangen van alle partijen
rekening te houden, is hij gehouden de hypotheekhouder of derden uitdrukkelijk op uitzonderlijk
prijsverschillen te wijzen. 77 In dit kader kan echter strijd ontstaan met de geheimhoudingsplicht van de
notaris. De notaris heeft bovendien een ministerieplicht. De verhouding tussen deze ministerieplicht en
dienstweigeren is niet altijd duidelijk en kan de notaris voor moeilijke dilemma’s stellen. 78
7.3.2. Wettelijk kader
In het kader van de, onder andere, “vastgoedtransacties” is een aantal artikelen van de Wet op het notarisambt
en de Verordening Beroeps- en gedragsregels van belang.
71 Vijselaar 2007b.
72 Albers-Dingemans 2004. In het artikel wordt wel opgemerkt dat ook andere partijen zoals bijvoorbeeld de bank
en makelaar een belangrijke rol hebben bij de veilingen.
73 KNB 2007.
74 Eskens 2009.
75 Artikel 3:89 lid 1 BW.
76 Voor de medewerking van de notaris worden door fraudeurs volgens het rapport ‘Vastgoed & fout’, twee wegen
bewandeld; de ‘vermijdingsstrategie’ waarbij verschillende notarissen op één dag worden bezocht en de ‘innestelingsstrategie’
waarbij elke keer dezelfde notaris wordt gebruikt. Zie Van Gestel 2008, p. 98 e.v voor een uitvoerige
beschrijving.
77 Zie o.a. Gerechtshof Amsterdam, 26 februari 2006, RN 2006, 48.
78 Zie artikel 21 Wna voor de ministerieplicht en dienstweigeren.
160