Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Dat particulieren veelal wegblijven op een executieveiling heeft verschillende redenen. Het grootste struikelblok
is de beperkte mogelijkheid om de woning vooraf te bezichtigen. Hoewel de bedingen in de hypotheekakten
in combinatie met de wet wel mogelijkheden bieden voor bezichtigingen vooraf, zijn banken
en deurwaarders onzeker over het afdwingen. 60 Daarnaast moet bij veilingverkoop een particulier van te
voren al een verklaring van gegoedheid 61 hebben, wat niet gemakkelijk te verkrijgen is voor een particuliere
koper. En er is meer. Wie koopt op een executieveiling zal op grond van artikel 7:19 lid 1 BW in beginsel
geen gebruik kunnen maken van een eventuele actie uit non-conformiteit en kan daarmee niet de schade
verhalen op de verkoper. Hetzelfde geldt voor verkoop bij wijze van parate executie. 62
Een ander probleem kan eventuele verhuur van de woning zijn. Ondanks dat een hypotheekgever op zijn
onroerende zaak een hypotheekrecht verleent aan de hypotheekhouder, blijft de hypotheekgever bevoegd
om over zijn onroerende zaak te beschikken. Een mogelijkheid kan dan het verhuren van de onroerende
zaak zijn. Voor de hypotheekhouder kan verhuur echter nadelig zijn. Mocht de zaak ter veiling worden
gebracht door de hypotheekhouder, omdat de hypotheekgever niet (meer) aan zijn verplichtingen voldoet,
zal de verkoop geen gevolgen hebben voor de huurder. 63 Indien sprake is van een woonruimte zal in de
meeste gevallen de onroerende zaak minder opbrengen bij een veiling in verhuurde staat, dan een onroerende
zaak vrij van verhuur. 64 In de hypotheekakte wordt daarom bijna altijd standaard een huurbeding
opgenomen. 65 Bij een huurbeding is verhuur zonder toestemming van de hypotheekhouder niet toegestaan.
Wordt de woning dan in strijd met dit huurbeding verhuurd, dan kan de hypotheekhouder dit beding
inroepen. De huurovereenkomst wordt door een beroep op het huurbeding vernietigd. De inroeping
van het huurbeding kan echter niet geschieden voordat het in artikel 544 Rv bedoelde exploit van aanzegging
of overneming is uitgebracht. 66 Dit betekent dat de nietigheid van de huurovereenkomst voorafgaand
aan de veiling moet worden ingeroepen. Is er daarnaast sprake van woonruimte, dan heeft de hypotheekhouder
tevens verlof van voorzieningenrechter nodig. 67
Wanneer door de hypotheekgever hypotheek is verleend aan de hypotheekhouder en daarna in strijd
wordt gehandeld met het huurbeding, kunnen zich in beginsel twee situaties voordoen. De eerste situatie
zal in beginsel geen probleem opleveren. In deze situatie heeft de huurder zich officieel ingeschreven bij
de gemeente. 68 Hierdoor is uit de gemeentelijke basisadministratie de verhuur kenbaar en kan de koper
vooraf weten waar hij aan toe is. De hypotheekhouder zal in zo’n geval het huurbeding inroepen of kan
dit overlaten aan de koper. 69 In de tweede situatie heeft de huurder zich niet ingeschreven. Hierdoor is het
niet kenbaar dat in de woning een huurder woont en kan er een probleem ontstaan. Zoals hiervoor al
werd aangegeven moet het huurbeding namelijk voorafgaand aan de veiling worden ingeroepen. Indien de
koper dus pas ná de executieveiling achter het bestaan van zo’n huurder komt, kan hij geen gebruik maken
van het huurbeding en geldt de regel dat de verkoop de huurder niet raakt. Gelet op de (soms vergaande)
huurbescherming die huurders op grond van de wet toekomt, zit de koper vast aan deze verhuurder. 70 De
onroerende zaak is daarmee belast met een last die er niet op had mogen zitten. Zoals we hiervoor hebben
gezien, kan de koper vervolgens geen beroep doen op non-conformiteit.
60 Dit kan door gebruik te maken van een beheers- en/of ontruimingsbeding, artikel 3:267 BW. Hypotheekhouders
zijn vervolgens wel aansprakelijk bij het in beheer nemen van de woning en dit brengt ook risico’s met zich mee
en hypotheekhouders zitten daar niet op te wachten. Van Hoeflaken 2009.
61 Zijnde een verklaring van bijvoorbeeld een bank dat deze garant staat voor een bepaald bedrag.
62 Artikel 7:19 lid 2 BW.
63 Het ‘koop breekt geen huur’ principe, artikel 7:226 BW.
64 In geval van een bedrijfsruimte kan een verhuurde onroerende zaak waardeverhogend zijn.
65 Artikel 3:264 BW.
66 Artikel 3:264 lid 2 BW.
67 Artikel 3:264 lid 5 BW.
68 Hetgeen overigens verplicht is op grond van de Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, zie bijvoorbeeld
artikel 65. Dit op straffe van een hechtenis van ten hoogste een maand of een geldboete van de tweede
categorie, artikel 147 Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens.
69 Dit laatste kan echter alleen indien de hypotheekhouder ten tijde van de verkoop tot vernietiging bevoegd was
en de uitoefening van deze bevoegdheid in, bijvoorbeeld, de veilingvoorwaarden aan de koper worden overgelaten.
Artikel 3:264 lid 1 BW.
70 Van Hoeflaken 2009.
159