Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
zijn. 52 Wel kan en moet de notaris er goed op letten dat partijen in een ABC-transactie niet aan elkaar gelieerd
zijn, zoals in bovenstaande voorbeeld het geval bleek te zijn. 53
7.2.2.5 Witwassen
Van witwassen van crimineel geld kan sprake zijn indien men met zwart geld onroerende zaken aankoopt.
Zoals hierboven vermeld, kan witwassen bijvoorbeeld gepaard gaan met een ABC-transactie en met het
renoveren van de onroerende zaak, al dan niet door het inschakelen van een klusbedrijf en dit zwart laten
doen.
7.2.2.6 Pensioenfraude
Bij pensioenfraude gaat het om hele vastgoedpakketten. Deze worden als geheel aangeboden en de prijs
van elke individuele onroerende zaak wordt niet apart genoemd. Een vertegenwoordiger van de KNB,
terzake portefeuillesecretaris, geeft aan dat de institutionele beleggers de prijzen horen te weten. Vaak gaat
het om een AB-BC…-FG-transactie, waarbij het verkochte steeds meer waard wordt. Ten koste van de
pensioenrechthebbenden wordt de winst in de eigen zak van een fraudeur gestoken. 54
7.2.2.7 Gemeentelijke aanschrijvingen
In Rotterdam bleek er een levendige handel te bestaan in panden met een gemeentelijke aanschrijving tot
verbetering van de woning. De woning werd dan vaak met gebruikmaking van een ABC-constructie verkocht
aan uiteindelijk een bonafide particulier. De verkopende partij belooft hierbij dat de gemeentelijke
aanschrijving voor zijn rekening zal worden uitgevoerd en vervolgens gebeurt dit niet. In Rotterdam zijn
hierover inmiddels afspraken gemaakt met de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting. 55
De notaris dient een zwakkere partij te beschermen tegen het overwicht van een sterkere partij. Zo dient
de notaris bij overdracht van een onroerende zaak waar een aanschrijving van de gemeente aan is gekoppeld
ter verbetering van de woning tenminste de vraag voor te leggen / ter sprake te brengen of er een
voorziening moet worden getroffen door bijvoorbeeld een bedrag in depot te houden ter hoogte van de
kosten van de aanschrijving. 56
7.2.3 De veiling
De veiling verdient speciale aandacht, aangezien de veiling vaak wordt genoemd als een mogelijk werkterrein
van criminelen. De opbrengst van een object op een veiling is gemiddeld zeventig procent van de
waarde die de onroerende zaak in de reguliere markt zou hebben opgebracht. 57 Dit maakt de veiling een
interessante omgeving voor speculanten. De veiling kan samengaan met ABC-transacties, verkoopcarrousels
en hypotheekfraude. Daarnaast kan er sprake zijn van intimidatie en bedreiging. 58 Op veilingen worden
vaak ook prijsafspraken gemaakt tussen handelaren onderling. 59 Voorts ziet men als groot nadeel dat
er weinig particulieren zullen bieden op een executieveiling. Dit is nadelig omdat in het algemeen een particulier
meer voor een woning over zal hebben dan een “vastgoedhandelaar”. Zouden er meer particulieren
op de veiling af komen, zou dit een gunstig effect kunnen hebben op de veilingen.
52 De Gruiter 2006a.
53 De Gruiter 2006a.
54 Van Almelo 2008a.
55 De Gruiter 2006b.
56 Vijselaar 2004.
57 Ferwerda e.a. 2007, p. 100.
58 Scheltema 2005.
59 Scheltema 2005.
158