Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
gens ook een vorm van witwassen zijn. 46 Is er sprake van een meer dan normaal vermogensbeheer, dient
de winst echter belast te worden in box 1. Door dit boxenstelsel probeert men eerst de woning in box 3
aan te geven en ziet men wel of de Belastingdienst er achter komt. 47
Met ‘onderplaatsen van winsten’ kunnen speculanten behaalde winsten (bij hen belast in box 1) naar bijvoorbeeld
een particulier verplaatsen, zodat winsten in box 3 worden belast. 48 Een voorbeeld:
“De speculant schakelt dan een ander persoon in, die met hem samenspant. De speculant verkoopt zijn woning
voor minder winst aan zijn ‘handlanger’, en deze verkoopt het vervolgens aan een derde. De winst die
de handlanger vangt, houdt hij niet zelf, maar draagt hij zwart af aan de speculant.” 49
Een variant op bovenstaande kan men in onderstaand voorbeeld uit een arrest van de Hoge Raad terugvinden:
“[…] het ontduiken van vennootschapsbelasting door middel van zogenaamde ABC-transacties. Deze zouden
aldus hebben plaatsgevonden dat de van ontduiken van vennootschapsbelasting verdachte verkoper (A)
het te verkopen onroerend goed verkocht aan C, maar de overdracht liet plaatsvinden door het onroerende
goed op papier eerst te verkopen en over te dragen aan zijn financieel onbemiddelde, liefst in een ver land
wonende stroman B (als particulier niet belastingplichtig ten aanzien van door hem verworven vermogenswinst),
die het onroerend goed nog dezelfde dag of kort daarna overdroeg aan koper C, zodat A de winst
van de transactie tussen B en C wel van zijn stroman B kon ontvangen maar die winst voor de vennootschapsbelasting,
immers op papier winst van B, verborgen kon houden.” 50
Een andere vorm van belastingontduiking kan het ‘onder de tafel betalen’ van panden zijn. In zo’n geval
wordt bijvoorbeeld een bedrag A in de notariële akte vermeld, terwijl partijen onderling een ander (hoger)
bedrag B hebben afgesproken. Het verschil wordt onderhands betaald. Over dat verschil wordt geen
overdrachtsbelasting betaald.
Een ander voorbeeld wordt genoemd waarbij ook sprake kan zijn van belastingontduiking:
“Het gaat om een transactie van partij A naar partij B, waarbij A uit een veiling moet verkopen en B een
onderneming is, een makelaar annex financieel tussenpersoon. De prijs op de veiling is 110.000 euro. Dezelfde
dag verkoopt C aan D zonder het pand in eigendom te hebben voor 165.000 euro. Partij D is niet gelieerd
aan A, B of C. Er is dus een waardesprong van 55.000 euro. Vervolgens blijkt er ook een tussentransactie
te zijn, die later is overeengekomen, waarbij de vrouw van de ondernemer (B) het pand koopt tegen de
oorspronkelijke prijs van 110.000 euro. Die transactie is overeengekomen op het moment dat al bekend is
dat het pand aan een derde is verkocht voor 165.000 euro. Daarnaast worden er nog wat kosten in rekening
gebracht: de onderneming krijgt in de eerste transactie 10.000 euro kosten voor haar rekening, de vrouw van
de ondernemer krijgt deze kosten niet doorberekend, maar berekent ze wel door aan de eindpartij. De onderneming
wordt dus twee keer fiscaal benadeeld: één keer omdat ze kosten voor haar rekening krijgt die
niet voor haar zijn en één keer loopt ze een voordeel mis dat voorzienbaar was op het moment dat de transactie
tot stand kwam. De winst is op dat moment fiscaal afgeroomd en wordt aan de andere kant waarschijnlijk
door de vrouw als onbelaste vermogenswinst aangegeven. Dat is niet zeker, maar wel erg voor de
hand liggend: anders hoef je de transactie niet zo in te richten. Samenvattend: de notaris doet drie transacties,
wordt driemaal betaald voor de tussenakten, terwijl een directe levering voor de hand had gelegen. Ik ga
er vanuit dat partij A niet wordt benadeeld en dat partij D de juiste prijs betaalt. Maar de fiscus, lees de Nederlandse
samenleving, waar de notaris ook zorg voor heeft, wordt benadeeld.” 51
Men dient er wel op bedacht te zijn dat de notaris een specialist is in de overdrachtsbelasting en de successie-
en schenkingsrechten. Van de finesses van andere belastingen, zal de notaris niet altijd op de hoogte
46 Ferwerda e.a. 2007, p. 93.
47 Ferwerda e.a. 2007, p. 132.
48 Ferwerda e.a. 2007, p. 94.
49 Ferwerda e.a. 2007, p. 132.
50 HR 30 oktober 2007, NJ 2008, 115 (Surinaamse ABC stromannen I), 4 (concl. A-G Vellinga).
51 De heer F. Winkel, directeur bij het BFT wordt geciteerd in De Gruiter 2006c.
157