Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
aanvrager. 36 Ook kan er gebruik worden gemaakt van verschillende versies van de koopovereenkomst. 37
De notaris kan dan over een andere versie beschikken dan de hypotheekhouder.
Identiteitsbewijzen kunnen worden vervalst, omdat de echte aanvrager bij de hypotheekhouder bekend
staat als fraudeur of omdat de aanvrager nooit van plan is om de hypotheek af te lossen. Met een valse
identiteit wil deze persoon bewerkstelligen dat de bank op niemand verhaal kan nemen. 38 In het Verificatie
Informatie Systeem (VIS) staan vijf miljoen documentnummers opgenomen als gesloten, vermist of anderszins.
39 Er wordt echter ook gebruik gemaakt van look-a-likes.
Zoals hierboven al is vermeld, wordt hypotheekfraude onder andere gepleegd door fraude met taxatierapporten.
De hypotheekaanvraag wordt door de hypotheekhouder onder andere beoordeeld door middel
van de waarde van het onderpand. Met een taxatie kan de hypotheekhouder de waarde nagaan en zo onder
andere de risico’s inschatten en bepalen hoe hoog de verstrekking zal zijn. Fraude wordt gepleegd
door bijvoorbeeld het compleet vervalsen van het briefpapier van een taxateur, maar ook wordt er opdracht
gegeven om de onroerende zaak leeg te taxeren, terwijl dit niet juist is. 40 Daarnaast worden taxaties
soms verricht zonder de woning ooit te hebben bezocht, of taxateurs komen niet uit de streek waar het
object staat.
Ook wordt er fraude gepleegd met de bouwdepots. De taxateur wordt gevraagd bij de taxatie rekening te
houden met de beoogde verbouwing, waardoor de hypotheekverstrekking hoger komt te liggen. Vervolgens
wordt het bouwdepot bijvoorbeeld leeggehaald met vervalste facturen. 41
Bij hypotheekfraude is vaak een gemene deler te vinden: er wordt onjuiste informatie verstrekt over de
bestemming van de woning. In het taxatierapport wordt aangegeven dat de woning leeg is en bestemd
voor eigen gebruik, maar de koper is helemaal niet van plan er zelf in te gaan wonen. 42
Hypotheekfraude hoeft niet altijd tot schade te lijden. Zo zal er voor de hypotheekhouder sprake zijn van
schade indien de hypotheeklasten niet worden afgelost en de onroerende zaak bij executieverkoop niet
genoeg voor de hypotheekhouder oplevert. 43 In veel van deze gevallen zal de eigenaar van de verkochte
onroerende zaak met een restschuld blijven zitten. 44
7.2.2.4 Belastingontduiking
Ook belastingontduiking kent verschillende verschijningsvormen. Met betrekking tot onroerende zaken
kan men bijvoorbeeld gebruik maken van rendementsheffing, door het ‘onderplaatsen’ van winsten en
onderhands betalen van onroerende zaken. 45 Zo wordt er bijvoorbeeld fraude gepleegd in de sfeer van de
inkomstenbelasting. De tweede en volgende onroerende zaak komen in box 3 terecht. Men is niet meer
verplicht om het rendement op het bezit van onroerende zaken aan te tonen, iets wat men vóór de belastingherziening
in 2001 wel diende te doen, bijvoorbeeld door verplicht de gemaakte kosten van een verbouwing
aan te tonen. Nu neemt men een vast rendement aan in box 3 en hoeft niets meer aangetoond te
worden. Dit maakt misbruik en belastingontduiking mogelijk. De hypotheekrente is in box 3 niet aftrekbaar
en men zou met zwart geld de woning kunnen opknappen. Zonder dat er belasting wordt geheven
over het extra ontstane rendement, kan de stijging van de waarde enorm groot zijn. Dit laatste kan overi-
36 Ferwerda e.a. 2007, p. 85 en 86.
37 Didde 2009.
38 Ferwerda e.a. 2007, p. 87.
39 Hogendoorn 2007.
40 Ferwerda e.a. 2007, p. 86 en 87.
41 Ferwerda e.a. 2007, p. 87.
42 Van Gestel 2008, p. 118.
43 Ferwerda e.a. 2007, p. 132.
44 Van Gestel 2008, p. 57.
45 Ferwerda e.a. 2007, p. 132.
156