Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Volgens het rapport “Malafide activiteiten in de vastgoedsector” is het al jaren een discussie of bovenstaande
is toegestaan. Uiteraard dient de notaris, op grond van zijn Belehrungsplicht, koper C, indien deze
wordt benadeeld, wel te beschermen. 28
Zoals hieronder ook duidelijk naar voren komt, kan een ABC-transactie ook samengaan met een verkoopcarrousel.
Van een ABC-transactie kan ook sprake zijn bij veilingen, maar een ABC-transactie kan ook
gebeuren door afname bij woningbouwcorporaties. 29 Woningbouwcorporaties bieden de woningen vaak
aan voor een relatief lage prijs en daardoor is de prijs ook gemakkelijker bij deze woningen op te drijven.
7.2.2.2 Verkoopcarrousel
Van een verkoopcarrousel is sprake indien een pand in een korte periode buitenproportioneel snel wordt
verkocht om hoge winsten te behalen. 30 Dit kan gepaard gaan met een ABC-transactie of hypotheekfraude,
maar het kan ook los van deze andere verschijningsvormen bestaan. De verkoopcarrousel kan aan
het licht komen tijdens een veiling, waar weer sprake kan zijn van intimidatie en dreiging. 31
Bij een verkoopcarrousel wordt bijvoorbeeld de hypotheekrente niet betaald waarna de financier de onroerende
zaak executoriaal verkoopt. Op de veiling wordt de onroerende zaak vaak door een stroman gekocht.
Daarna zoekt deze stroman een ander persoon (soms ook een stroman) en verkoopt de onroerende
zaak voor een veel hoger bedrag. Vaak koopt de tweede stroman de onroerende zaak weer met behulp van
een vervalste hypotheekaanvraag. Vervolgens wordt de hypotheek weer niet afgelost en begint het proces
van voor af aan. 32
Door alle aandacht die uitgaat naar de vastgoedfraude, zou men kunnen denken dat er veelvuldig sprake is
van malafide activiteiten via een ABC-transactie en verkoopcarrousel waarbij sprake is van opvolgende
overdrachten binnen een ‘korte tijd’. Uit onderzoek van de samenstellers van het rapport “Malafide activiteiten
in het vastgoed” is dat echter niet gebleken. De gegevens uit het Kadaster zou een klein aantal gevallen
laten zien waarbij onroerende zaken vaker dan drie keer zijn verkocht en geleverd in een ‘korte
tijd’. 33 Daarbij moet wel worden aangetekend dat hier alleen onderzoek is gedaan naar transacties binnen
de vier grote steden en dat hiernaar meer onderzoek zou moeten worden gedaan in de rest van Nederland
voordat men harde conclusies zou kunnen trekken. 34
7.2.2.3 Hypotheekfraude
Bij hypotheekfraude wordt geprobeerd een hypotheek te verkrijgen die zonder fraude niet mogelijk zou
zijn. Gebruik wordt gemaakt van valse inkomensgegevens, identiteitsbewijzen en taxatierapporten. Daarnaast
worden geregeld stromannen ingezet. Voor wat betreft de vervalsingen van de inkomensgegevens
wordt vermeld dat voornamelijk een afweging door de hypotheekhouder 35 wordt gemaakt op basis van
papieren documenten, zoals loonstrookjes, arbeidscontracten, rekeningafschriften en werkgeversverklaringen.
Soms worden zelfs speciale BV’s opgezet en verstrekt men daarmee fictieve banen aan de hypotheek-
28 Ferwerda e.a. 2007, p. 73.
29 Van Gestel 2008, p. 50.
30 Wederom speelt hier weer de vraag wat onder “korte periode” en “snel” wordt verstaan.
31 Ferwerda e.a. 2007, p. 131.
32 Ferwerda e.a. 2007, p. 75.
33 Het betrof gegevens vanaf 1 januari 2000 tot en met 1 maart 2006, zie: Ferwerda e.a. 2007, p. 77-84. Vijselaar
2007a. Ook hier is weer de vraag wat onder ‘korte tijd’ moet worden verstaan; uiteindelijk zullen de meeste huizen
wel vier of meer keer van eigenaar verwisselen. Het gaat om de frequentie in combinatie met de tussenliggende
periode.
34 Daarnaast moet worden aangetekend dat volgens een ander rapport in de door de onderzoekers van dat rapport
bestudeerde zaken geen sprake was van een uitgedacht verkoopcarrousel. Van Gestel 2008, p 51.
35 De hypotheekhouder is de geldgever en rechthebbende tot het hypotheekrecht.
155