Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
ting te ontduiken. Inschrijving in de openbare registers 20 wordt (zo lang mogelijk) vermeden. Er kan bijvoorbeeld
een lange tijd zitten tussen de verkoop en de uiteindelijke levering tussen A en B. Deze constructie
leent zich voor fraude. De inschrijving in de openbare registers wordt zo vermeden; nergens is
terug te vinden dat B betrokkene is. Indien B wel het pand zou mogen exploiteren, dan is hij nergens als
eigenaar te vinden. B kan op deze manier uit het zicht blijven van opsporingsinstanties en geniet wel van
de inkomsten uit de exploitatie en ook van de winst die hij maakt door het pand uiteindelijk voor een hogere
prijs te verkopen aan C. 21 Wanneer de koopovereenkomst, zoals het onderzoeksteam aanbeveelt,
schriftelijk tot stand dient te komen, dient B in ieder geval volgens dit stuk te traceren te zijn. Schakelt
men daarnaast de notaris verplicht in voor het opstellen van de koopovereenkomst, dan moet dit document
ook daadwerkelijk worden opgesteld. 22
Economische eigendom?
Een relevante vraag is, of in bovenstaande constructie sprake is van een economische eigendom in de zin
van artikel 2 lid 2 WBR. Volgens dit artikel wordt onder economische eigendom verstaan:
‘[…]een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde onroerende
zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, dat een belang bij die zaken of rechten vertegenwoordigt.
Het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar
of beperkt gerechtigde. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als
verkrijging van economische eigendom.”
Voor deze economische eigendom is geen notariële akte vereist en de “B”-persoon wordt daarmee ook
niet kenbaar uit de openbare registers. De economische eigendomsoverdracht kan een methode zijn om
een “ultimate beneficial owner” (UBO) 23 af te schermen en kan crimineel geld laten overgaan in ruil voor
economische eigendom. 24 Hoewel de overdracht van economische eigendom belast is met overdrachtsbelasting,
heeft de Belastingdienst geen indicatie van deze overdrachten en zou men hiermee ook belastingen
kunnen ontduiken. De vervreemder (in dit geval A) dient binnen twee weken nadat de verkrijging heeft
plaatsgevonden, daarvan melding te maken aan de inspecteur van de Belastingdienst. Op het niet voldoen
daarvan staat een geldboete. 25 Indien men verplicht om alle koopovereenkomsten vast te leggen in een
schriftelijk document, zou dit een goed instrument kunnen zijn voor de Belastingdienst om overdrachtsbelasting
te heffen. Schakelt men de notaris verplicht in, dan kan de notaris ook zorgdragen voor de afdracht
van deze belasting aan de Belastingdienst. 26
Een ander motief om gebruik te maken van een ABC-constructie is het opdrijven van de prijs. Een voorbeeld:
“A bezit een pand ter waarde van 50. Hij verkoopt fictief aan B voor 150. B verkoopt meteen fictief terug
aan A voor 150. Dit gebeurt bij de notaris, waarna de koopprijs van 150 in de akte wordt gezet en de transactie
wordt ingeschreven bij het Kadaster. Geld hoeft er niet te worden betaald. Er is in feite niks gebeurd,
maar slachtoffer C denkt dat het pand een marktwaarde heeft van 150. Dat staat immers in de laatste akte en
in de openbare registers. C koopt nu voor 160. De winst van A bedraagt dan 110. Als dit binnen 6 maanden
gebeurt, is er eenmaal overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook dit komt voor rekening van C.” 27
20 De openbare registers worden door de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers gehouden.
21 Ferwerda e.a. 2007, p. 73.
22 Overigens is het onderzoeksteam zich ervan bewust dat bovenstaande wellicht ‘wishfull thinking’ is nu de fraudeurs
zich sowieso niet veel aan de wet gelegen laten liggen, dus ook niet aan bijvoorbeeld een schriftelijkheidseis.
23 Of : uiteindelijke belanghebbenden, artikel 1 lid 1 sub f Wwft.
24 Rapportage Project Vastgoed, Financieel Expertise Centrum, Amsterdam, juli 2008, p. 12.
25 Artikel 54 lid 1 en 55 WBR. De vervreemder is hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde overdrachtsbelasting,
tenzij daarvan een notariële akte is opgemaakt, artikel 42 lid 2 Inv. (o.g.v. artikel 42 lid 1 is de notaris hoofdelijk
aansprakelijk indien er een notariële akte is opgemaakt).
26 Hetgeen hij nu ook doet in het kader van de overdrachtsbelasting bij de leveringsakte. Ook hierbij moet worden
aangetekend dat de vraag is in hoeverre een fraudeur hiervoor gevoelig zal zijn.
27 Ferwerda e.a. 2007, p. 73.
154