Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
I INLEIDING, VRAAGSTELLING EN ONDERZOEKSAANPAK
1.1 Wet koop onroerende zaken
Op 1 september 2003 is de Wet koop onroerende zaken in werking getreden. Daarbij is titel 7.1 van het
Burgerlijk Wetboek (BW) aangevuld met enkele bepalingen betreffende de koop van onroerende zaken en
is titel 7.12 inzake aanneming van werk vastgesteld en ingevoerd. De aanvulling in artikel 7:2 BW houdt in
dat in het geval de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of
bedrijf, de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan voortaan
schriftelijk dient te worden aangegaan. Vervolgens komt de koper het recht toe om gedurende drie dagen
nadat deze een afschrift van de koopakte heeft ontvangen, de koop te ontbinden. Volgens titel 7.12 BW is
deze tweeledige waarborg ook van toepassing op een overeenkomst tot aanneming van werk die strekt tot
de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, voor zover dit
geschiedt in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of
bedrijf (artikel 7:765 jo. 766 BW). Daarnaast is in artikel 7:3 BW bepaald dat als de koper van een
registergoed dit wil, de koopovereenkomst in de openbare registers kan worden ingeschreven. In de titel
over aanneming van werk is ook de zogenaamde 5%-regeling ingevoerd. Deze regeling, neergelegd in
artikel 7:768 BW, geeft de opdrachtgever de bevoegdheid om maximaal 5% van de aanneemsom in te
houden op de laatste termijn(en) in het geval dat er bij of na de oplevering blijkt dat er sprake is van
gebreken bij de bouw. Dit bedrag kan de opdrachtgever in depot storten bij een notaris in plaats van het
aan de aannemer te betalen.
Het uitgangspunt van de invoering van deze wettelijke regeling vormde de wens de zogenoemde
‘consumentkoper’ van een woning beter te beschermen. Deze regeling heeft zowel voor als na haar
invoering veel pennen in beweging gebracht. Ook in het Parlement zijn gedurende het wetgevingsproces
vragen gerezen over de noodzakelijkheid, wenselijkheid en deugdelijkheid van de in de wet opgenomen
combinatie van waarborgen.
1.2 Onderzoekskader
1.2.1 Evaluatie
Deze rapportage betreft een onderzoek waarin de werking van de Wet koop onroerende zaken centraal
staat. Geëvalueerd wordt hoe de in deze wet geboden voorzieningen in de praktijk al dan niet hebben gewerkt.
Tevens wordt onderzocht waar in de praktijk eventuele behoeften ter verdere bescherming liggen.
1.2.2 Aanleiding voor het onderzoek
Aan het Parlement is toegezegd dat de Wet koop onroerende zaken vijf jaar na haar inwerkingtreding
wordt geëvalueerd.
In september 2008 is het vijf jaar geleden dat de Wet koop onroerende zaken is ingevoerd. In dit verband
heeft het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum het Molengraaff Instituut voor Privaatrecht
van de Universiteit Utrecht opdracht gegeven een evaluerend onderzoek te doen op verzoek van de
Directie Wetgeving van het Ministerie van Justitie.
1.2.3 Context
Voor een goed begrip van de discussie omtrent de Wet koop onroerende zaken en de behoefte aan een
evaluerend onderzoek is relevant dat ten tijde van het wetgevingsproces in het parlement is gevraagd of de
aangedragen combinatie van waarborgen, bestaande uit het schriftelijkheidsvereiste, de bedenktijd en de
mogelijkheid tot inschrijving van de koop in de openbare registers, wel noodzakelijk en wenselijk was gelet
op het feit dat ten behoeve van de levering van de onroerende zaken al vereist is dat een transportakte
1