Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Bovenstaande verschijningsvormen vormen geenszins een uitputtende opsomming. Zo kwamen ook andere
vormen van ‘vastgoedfraude’ naar voren tijdens een van de gehouden interviews met vertegenwoordigers
van belangenorganisaties. Een vertegenwoordiger van de KNB noemde bijvoorbeeld nog de pensioenfraude.
Daarnaast bestaat er fraude rond de gemeentelijke aanschrijvingen en rond de veiling (al dan
niet gepaard gaande met ABC-transacties, verkoopscarrousels en hypotheekfraude). Ook deze komen
hieronder kort aan de orde.
7.2.2 De verschillende verschijningsvormen van vastgoedfraude
De verschillende verschijningsvormen van speculatie in vastgoed zullen hieronder nader worden uitgewerkt.
7.2.2.1 ABC-transacties
Voor het verschijnsel ABC-transactie bestaat geen eenduidige definitie. Bij deze transactie kan een woning
door A worden verkocht aan B. B verkoopt vervolgens weer aan C. Uiteindelijk levert A direct aan C. Dit
wordt ook wel de “echte” ABC-transactie genoemd en daarin wordt open kaart gespeeld en is de kans dat
er iets mis is niet zo groot. 13 De term ABC-transactie wordt ook gebruikt voor het volgende traject: A verkoopt
en levert aan B, vervolgens verkoopt en levert B weer aan C. Dit kan men aanduiden als een AB en
BC-transactie.
In beginsel is de koop en snelle 14 doorverkoop (al dan niet met levering) van woningen geen malafide
transactie. Veel van de reguliere ABC’s zijn bonafide. Denk bijvoorbeeld aan een samenwonend stel dat
een woning samen koopt, maar waarvan de relatie vrij snel na de levering 15 wordt beëindigd. Indien het de
woning weer kan verkopen en leveren binnen zes maanden, dan komt de overdrachtsbelasting weer aan
hen ten goede. 16 Verder wordt de ABC-transactie gebruikt bij nieuwbouwprojecten (waarbij bijvoorbeeld
ook gemeenten betrokken kunnen zijn) en uitpondingen. Ook een flinke waardestijging in zeer korte tijd
hoeft niet altijd te duiden op fraude. 17 Zo kan de onroerende zaak opgeknapt zijn, gesplitst in appartementsrechten
of heeft het een andere bestemming gekregen. 18 Ook moet men er op bedacht zijn dat tussen
verkoop en levering enige tijd kan verstrijken. Een onroerende zaak kan wellicht enige tijd geleden
meerdere malen verkocht zijn aan respectievelijk B en C, maar op dezelfde dag via de AB en BCtransacties
worden geleverd. Wellicht een paar minuten na elkaar, met een behoorlijke waardestijging (gerealiseerd
doordat er bijvoorbeeld in de tussentijd is verbouwd). Hier hoeft niets malafide aan te zijn.
Vooropgesteld dient daarom wederom te worden dat een ABC-transactie op zichzelf niet frauduleus is,
maar haar malafide karakter krijgt doordat zij bijvoorbeeld samengaat met hypotheekfraude, geld witwassen
of oplichting. Een ABC-constructie kan bijvoorbeeld malafide zijn wanneer de betrokken partijen tot
dezelfde organisaties behoren. 19
Het rapport ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’ geeft verschillende motieven voor malafide ABCconstructies.
Zo kan een motief zijn om buiten het zicht van de overheid te kunnen exploiteren om belas-
13 Aldus Van Velten in: De Gruiter 2006a.
14 Complicerend hierbij is reeds dat in de discussie niet duidelijk is wat onder ‘snelle’ doorverkoop moet worden
verstaan.
15 Of zelfs al voor de levering.
16 O.g.v. artikel 13 lid 1 WBR kan de overdrachtsbelasting die verschuldigd was ter zake van de vorige verkrijging
(bijvoorbeeld de AB-transactie) in mindering worden gebracht op de verschuldigde overdrachtsbelasting bij de
BC-transactie, indien de BC-transactie volgt binnen zes maanden na de AB-transactie. De partijen komen vaak
overeen dat in dit geval C het volledige bedrag aan overdrachtsbelasting betaalt en dat het verschuldigde bedrag
aan B ten goede komt.
17 Er zijn jaren geweest dat prijsstijgingen van 40% aan de orde waren en daarmee grote verschillen tussen twee
transacties niet zo snel verdacht werden gevonden. De Gruiter 2006b.
18 Van Almelo 2008a.
19 Ferwerda e.a. 2007, p. 71.
153