Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
“Vastgoedfraude” is een verzamelnaam voor verschillende soorten fraude waarin registergoederen een rol
spelen. Voor het beantwoorden van de hier centraal gestelde vraag is het afbakenen en definiëren van het
begrip evenwel van belang. Er zijn al verschillende rapporten over de vastgoedfraude uitgebracht in opdracht
van onder meer het WODC. Hoewel de in deze rapporten gebruikte terminologie meermaals afwijkt
van die welke in juridische kring gebruikelijk is, haken wij met het oog op eenvormigheid in deze
rapportage aan bij de begripsbepaling en afbakening genoemd in het rapport “Malafide activiteiten in de
vastgoedsector.” 5
In het rapport “Malafide activiteiten in de vastgoedsector” wordt allereerst onderscheid gemaakt tussen
malafide activiteiten met betrekking tot de exploitatie van en speculatie in onroerend goed. Aangegeven
wordt dat exploitatie en speculatie in beginsel rechtmatig en legitiem zijn, maar dat er ook dubieuze elementen
te onderscheiden zijn. De exploitatie wordt vervolgens opgedeeld in onrechtmatige bewoning,
onregelmatigheden rond de verhuur en onrechtmatig gebruik. 6 In ons rapport zal de exploitatie niet verder
aan de orde komen, aangezien de exploitatie aangeeft wat er in panden gebeurt en de notaris (of de hierna
te bespreken actoren) hier niet direct een rol bij zal kunnen spelen. Dit zal wel het geval kunnen zijn bij de
speculatie in onroerend goed. Het rapport onderscheidt voor de speculatie de volgende verschijningsvormen:
7
1. ABC-transacties;
2. verkoopcarrousel;
3. hypotheekfraude;
4. belastingontduiking;
5. witwassen;
6. hypotheekdiscriminatie; en
7. intimidatie en bedreiging.
Van bovengenoemde verschijningsvormen van speculatie in onroerend goed, komen de meeste problemen
voort uit de ABC-transacties en de hypotheekfraude. 8 In het onderhavige hoofdstuk ligt de nadruk
met betrekking tot de mogelijkheden voor bestrijding van fraude dan ook voornamelijk op deze twee
vormen.
De onder 6 en 7 genoemde verschijningsvormen van speculatie zijn naar de mening van het onderzoeksteam
geen vormen van vastgoedfraude, reden waarom ze in deze rapportage niet nader worden besproken.
Bij hypotheekdiscriminatie, ook wel redlining genoemd, worden bewoners van bepaalde ‘riskante’
wijken uitgesloten van het verkrijgen van een hypotheek. 9 Intimidatie en bedreiging kunnen gericht zijn
tegen verschillende personen. Het kan bijvoorbeeld gericht zijn tegen de koper op een veiling, of tegen
een verkopende partij om tegen zijn wil de onroerende zaak te verkopen. Verder kan een taxateur worden
gedwongen een hogere taxatiewaarde te geven aan de onroerende zaak en kan de notaris worden gedwongen
een dubieuze akte te passeren. 10
Overigens dient ook hier te worden vooropgesteld, dat het speculeren met onroerend goed in beginsel
niet onrechtmatig is. Verder verdient opmerking dat de bovengenoemde verschijningsvormen niet altijd
op zich staan. Vaak zullen de verschillende vormen met elkaar te maken hebben. Zo kan een ABCtransactie
samengaan met een verkoopcarrousel en/of hypotheekfraude. Verder kan er bij een ABCtransactie
ook sprake zijn van witwassen of belastingontduiking. 11 Als laatste dient nog te worden vermeld
dat er nog geen grote opsporingsonderzoeken naar de malafide handel in vastgoed zijn en het mede daarom
nodig is voorzichtig te zijn met het trekken van conclusies. 12
5 Ferwerda e.a. 2007.
6 Voor de uitwerking van deze vormen, verwijzen wij naar eerder genoemd rapport, p. 19 e.v.
7 Ferwerda e.a. 2007, p. 69 e.v.
8 Ferwerda e.a. 2007, p. 70 én Van Gestel 2008, p. 48.
9 Ferwerda e.a. 2007, p. 99.
10 Ferwerda e.a. 2007, p. 91.
11 Ferwerda e.a. 2007, p. 71.
12 Vijselaar 2007a.
152