Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
nog voor hetzelfde tarief verricht zullen of kunnen worden. Anderzijds ligt het in de lijn der verwachting
dat indien het opstellen van de koopovereenkomst niet meer door de makelaar zal geschieden, diens tarief
zal dalen.
6.5. Samenvattende conclusies
Bij de vraag of er reden of noodzaak is verplicht de notaris in te schakelen in de obligatoire fase van de
koopovereenkomst, spelen twee belangrijke factoren een rol. Enerzijds de onpartijdigheid en specifieke
deskundigheid op het gebied van de koop, anderzijds het feit dat de notaris gezien zijn passeermonopolie
ten aanzien van de leveringsakte sowieso in beeld komt en een groot deel van het door hem te verrichten
onderzoek eerder in het proces plaats vindt.
Bij het eerste aspect, de specifieke deskundigheid moet er onderscheid worden gemaakt tussen het bemiddelen
en beoordelen van de feitelijke staat van de woning enerzijds en de juridische aspecten van de koop
anderzijds. De praktijk in Amsterdam wordt, zo blijkt uit de enquêtes, zowel door makelaars als notarissen
als positief ervaren, terwijl ook de politiek zich meermaals positief over de Amsterdamse praktijk heeft
uitgelaten. De twee-wegenleer, die in de totstandkomingsgeschiedenis op weinig bijval kon rekenen, lijkt
niet de aangewezen weg al wordt hierover blijkens de enquêtes positief gedacht.
De vrijheid die gelegen zou liggen in het optioneel houden van ‘het Amsterdamse systeem’ is zeer betrekkelijk;
zoals het onderzoek heeft uitgewezen worden particulieren buiten Amsterdam niet attent gemaakt
op de mogelijkheid de koopovereenkomst door een notaris te laten opstellen, sterker nog, de notaris
wordt nauwelijks positief onder de aandacht gebracht. Vorenstaande valt overigens te verklaren uit de
branchebeschermende opstelling van alle betrokkenen.
Gezien de specifieke juridische expertise aan de zijde van de notaris is zijn interventie bij het opstellen van
de koopovereenkomst naar het oordeel van het onderzoeksteam wenselijk, met name waar het betreft
koopovereenkomst waar particuliere kopers bij betrokken zijn. Ook de onpartijdigheid van de notaris is
hierbij een belangrijk gegeven. Evenals in Amsterdam het geval is zal de rol van de makelaar kunnen
bestaan in het bij elkaar brengen van partijen en het onderzoek doen naar de feitelijke en bouwkundige
toestand van het pand.
Overigens is vorenstaande in lijn met de conclusie die al in 2005 werd getrokken door de Commissie
Hammerstein en tevens met de tendens zoals deze zich in de kamer aftekende in 2003, direct voordat de
minister stelde het wetsvoorstel in te zullen trekken. 39.
Dat de notaris degene is die de leveringsakte op zal stellen en passeren maakt zijn betrokkenheid bij de
totstandkoming van de koopovereenkomst des te logischer. Vele gegevens die de notaris nodig heeft voor
het opstellen van de leveringsakte krijgt hij dan al in de obligatoire fase. Daarbij komt dat bij door zijn juridische
kennis partijen kan adviseren bij de redactie van de te maken afspraken hetgeen ‘reparatiewerk’ in
de leveringsakte voorkomt.
Op basis van de enquêtes komt geen eenduidig beeld naar voren ten aanzien van de verwachting of de
tarieven zullen stijgen. Binnen Amsterdam heeft zich een dusdanige praktijk ontwikkeld dat stijging niet
aan de orde zal zijn. Buiten Amsterdam is dat niet het geval. Gezien de tariefdaling die zich sinds het vrijgeven
van de tarieven in 1999 in de vastgoedpraktijk heeft voorgedaan lijkt het onwaarschijnlijk dat het
toekennen van extra werkzaamheden zonder tariefverhoging plaats kan vinden. Gezien de tariefdalingen
in de afgelopen jaren en de extra waarborgen voor de koper die met notariële interventie zijn gemoeid, is
de vraag of tariefverhoging per definitie als problematisch aan te merken valt.
39 Zie paragraaf 6.2.3.1.
149