Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
(echt)scheiding of overlijden. De laatste jaren is daarbij ook als belangrijk voordeel naar voren gekomen dat
de notaris van de aanvang af inzicht kan krijgen in de hoedanigheid en de identiteit van betrokkenen, hetgeen
van groot belang kan zijn bij het tijdig onderkennen van dubieuze transacties.’ 29
Tot op heden zijn alle aanbevelingen uit het Rapport Hammerstein door het Kabinet overgenomen, met
uitzondering van de verplichte inschakeling van de notaris bij de obligatoire fase van de koop 30 en de wijze
van beslechting van declaratiegeschillen.
Om de discussie zuiver te houden verdient het aanbeveling een onderscheid te maken in:
1. de mogelijk rol van de notaris bij het gelijk maken van het speelveld van partijen en het bevorderen
van de rechtszekerheid (‘buiten de fraude’), en;
2. de mogelijke rol van de notaris bij bestrijding van de vastgoedfraude.
In dit hoofdstuk staat de rol van de notaris los van de fraudeproblematiek centraal. Het volgende
hoofdstuk is gewijd aan de mogelijke rol van de notaris bij bestrijding van vastgoedfraude.
6.4.2 De rol van de notaris ‘buiten de fraude’
Een aspect dat geheel los staat van de bestrijding van fraude is dat van de voorlichting en partijbescherming.
De notaris lijkt gezien zijn opleiding en neutrale positie bij uitstek degene die partijen kan
informeren over de juridische implicaties van de koopovereenkomst. Hij kan partijen wijzen op de omvang
van mededelings- en onderzoeksplichten, de gevolgen van het hier niet aan voldoen, de mogelijkheden
tot en gevolgen van ontbinding of vernietiging, de meest aangewezen wijze van aankoop (op een
naam, op beider naam) etcetera. De bouwkundige aspecten behoren uitdrukkelijk niet tot het terrein van
de notaris maar liggen op het terrein van een makelaar of bouwkundige. De notaris is degene die in het
contract bepalingen voorstelt die de gevolgen van bouwkundige problemen en non-conformiteit regelen.
Over de vraag of er de noodzaak bestaat de notaris verplicht een rol te geven in de obligatoire fase wordt
verschillend gedacht. Zo gaven in 2007 bij de bespreking van het rapport Hammerstein de diverse politieke
partijen hun visie op onder meer de verplichte inschakeling van de notaris. Waar het CDA dat zich
uitsprak tegen de verplichte inschakeling, 31 gaven de overige aan het woord komende partijen 32 aan positief
te staan tegenover de inschakeling van de notaris in de obligatoire fase. 33
De Minister heeft als reden voor het vooralsnog niet verplicht inschakelen van de notaris de beleidsafweging
genoemd enerzijds de positie van de ‘consumentkoper’ zo goed mogelijk te beschermen, en anderzijds
de marktwerking niet verder te belemmeren dan noodzakelijk.
“De evaluatie van de wet van 5 juni 2003, Stb. 2003, 238 (Koop Onroerende Zaken), die is voorzien in 2008
lijkt de minister het goede moment om de huidige standpunten te bevestigen, te nuanceren of te herzien. Hij
ziet de waarde van de Amsterdamse praktijk. Het aldaar gehanteerde model heeft zich bewezen. Onlangs
vond er overleg plaats over de problemen die zich voordoen bij onroerendgoedtransacties. Toen heeft de
minister al toegezegd te zullen nadenken over mogelijkheden om wat onordelijke elementen in het onroerend
goed verkeer terug te dringen. Het is niet uit te sluiten dat het Amsterdams model of elementen daarvan
hierin een rol zullen spelen, maar er zijn ook andere benaderingen denkbaar: het inbouwen van selectief
werkende factoren in de beoordeling of manieren om de notarissen in staat te stellen, hun recherchefunctie
verder uit bouwen. Er zijn ook bezwaren verbonden aan het model.
29 Rapport Commissie Hammerstein, p. 39, aanbeveling 4.4.
30 Dit overigens tot verwondering en soms groot ongenoegen van de juridisch woordvoerders van de (destijds)
grote partijen. Zie Scheltema 2006.
31 Belangrijk argument van het CDA is dat de Amsterdamse praktijk ook op vrijwilligheid berust en dat wanneer
het systeem goed werkt, het vanzelf elders in den lande ingevoerd zal worden. Kamerstukken II, 2006/07, 23 706,
nr. 67, p. 3.
32 Te weten de PvdA, VVD, SP en SGP.
33 Kamerstukken II, 2006/07, 23 706, nr. 67, p. 1 e.v.
147