Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
informeren over hun juridische positie en de gevolgen van het aangaan van de overeenkomst. De notaris
is vanzelfsprekend geen deskundige op het gebied van de bouwkundige staat van het verkochte, zodat hij
inhoudelijk hier geen uitspraken over zal kunnen doen. Wel zal hij bijvoorbeeld partijen kunnen vertellen
wat de omvang is van hun mededelings- en onderzoeksplicht, wat de gevolgen zijn indien zij hieraan niet
voldoen en wat hun acties zijn indien het goed niet voldoet aan de overeenkomst. In dit kader dient erop
te worden gewezen dat de notaris is onderworpen aan tuchtrecht, wat zorgt voor uniformering van
handelen alsook voor een sterke impuls om te handelen conform de regels van Wet op het Notarisambt
en de geldende verordeningen.
Na eventueel plaatsen van de Vormerkung, 26 zal de notaris overgaan tot het opstellen en verlijden van de
leveringsakte.
6.4 Is er reden of noodzaak voor verplichte notariële interventie in de obligatoire fase?
6.4.1 Het rapport Hammerstein
De vraag of er reden is de notaris reeds in te schakelen bij de obligatoire fase van de koop is er een waar
meermaals aandacht aan is besteed, ook in het kader van de evaluatie van de Wet op het Notarisambt. 27
In het rapport dat verscheen ter gelegenheid van voormelde evaluatie, ook wel het Rapport Hammerstein
genoemd, wordt bovenstaande vraag bevestigend beantwoord. Niet alleen wordt in dit kader gewezen op
de noodzaak de notaris zijn verplichting tot ‘Beleheren en Beraten’ daadwerkelijk inhoud te laten geven,
ook is de rechtszekerheid een element dat in gemeld rapport als essentiële kernwaarde wordt genoemd:
‘Wilscontrole, Belehrung en Beratung liggen in de onroerend goed praktijk wezenlijk anders dan bij het familierecht.
De koopovereenkomst is al gesloten, evenals de geldleningovereenkomst. De tussenkomst van
de notaris is vervolgens uit een oogpunt van rechtsorde nodig omdat in ca 10% van de gevallen hetzij gebreken
in de wilsvorming bestaan, hetzij juridisch-technische problemen, hetzij het geldverkeer zorgen
baart. Specialistische kennis is in de consumptieve (ambachtelijke) onroerend goed sector voor het publiek
niet interessant. Die manifesteert zich vooral in de commerciële onroerend goed praktijk. Naar het oordeel
van de commissie is het noodzakelijk dat de notaris al in een eerder stadium, in de precontractuele fase,
wordt ingeschakeld om zijn kerntaak werkelijk die inhoud te geven die partijen van de notaris verwachten.
Wat dit betreft is de Amsterdamse praktijk, waarbij de makelaar vóór het afsluiten van de koopovereenkomst
samen met de partijen naar de notaris gaat om gezamenlijk de koopovereenkomst door te nemen
voordat er getekend wordt, een goed systeem dat landelijk navolging verdient.’ 28
Ten aanzien van de geldende rol van de notaris in het ‘vastgoedproces’ merkt de Commissie Hammerstein
op:
‘De commissie is van oordeel dat aan de rol van de notaris veel meer betekenis kan worden gegeven door
deze te verschuiven naar de fase van het tot stand komen van de obligatoire rechtshandelingen. In deze fase
kan de verplichte tussenkomst van een deskundige, onafhankelijke en onpartijdige functionaris een belangrijke
bijdrage leveren aan de kwaliteit van de overeenkomst, het voorkomen van dwaling en fouten, en in het
algemeen de advisering van partijen dienen. De notaris kan in deze positie ook de rol van toezichthouder
vervullen waardoor de kans op frauduleuze en dubieuze transacties wordt verminderd. Dit laatste is van
groot publiek belang. (…)Het grote voordeel van een vroegtijdige inschakeling van de notaris is gelegen in
de tijdige, onpartijdige en zorgvuldige behartiging van de belangen van de bij de koop betrokken partijen en
eventuele derden. Voor de makelaars is daarnaast altijd een belangrijk argument geweest dat zij bij dit systeem
zich kunnen richten op de commerciële en bouwkundige aspecten van de overeenkomst, waarbij de
notaris in een vroegtijdig stadium zorg draagt voor de juridische begeleiding (incl. signalering van eventuele
problemen in de familierechtelijke of vennootschapsrechtelijke sfeer van betrokkenen). Voor partijen biedt
dit systeem bovendien het voordeel dat zij in een vroeg stadium eventuele met de koop samenhangende
vragen met de notaris kunnen bespreken, bijvoorbeeld (bij partners) de tenaamstelling van de onroerende
zaak en de gevolgen van de wijze van financiering, een en ander in het bijzonder met het oog op
26 Zie hiervoor uitgebreider hoofdstuk IV.
27 Hammertstein e.a. 2005.
28 Hammerstein e.a. 2005, p. 38.
146