Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
partijen de tijd geven zich te beraden op hun positie en de door hen te nemen beslissing. Bouwkundige
expertise is in deze situatie in de obligatoire fase aanwezig in de persoon van de begeleidende makelaar(s),
juridische expertise in de persoon van de notaris. Natuurlijk vergt dit ideaalbeeld een serieuze inzet van
alle betrokken adviseurs, waaronder uitdrukkelijk de betrokken notaris.
6.3.3 Mogelijke verklaring voor de beperking tot Amsterdam
Er is in de literatuur geen duidelijke verklaring te vinden voor het feit dat de Amsterdamse praktijk zich
slechts in beperkte mate buiten Amsterdam heeft verspreid, dit terwijl blijkens de enquêtes zowel de
makelaars als de notarissen binnen Amsterdam aangeven zeer tevreden te zijn met de huidige praktijk.
Een voor de hand liggende verklaring is dat buiten Amsterdam koper en verkoper natuurlijkerwijze eerst
in aanraking komen met een makelaar die hen zal aanbieden de koopovereenkomst op te stellen (als
onderdeel van een ‘package-deal’). De makelaar zal naar alle waarschijnlijkheid partijen niet adviseren ook
bij een notaris of anderen te informeren naar de mogelijkheden en kosten van het opstellen van een
koopovereenkomst. Omdat partijen in deze situatie pas met de notaris in aanraking komen als de
leverings- en hypotheekakte in beeld komen, is het laten opstellen door de notaris van de koopovereenkomst
een gepasseerd station.
Vorenstaande veronderstelling wordt ondersteund door de wijze waarop de diverse makelaarsorganisaties,
de VEH en de GIW de consumenten informeren omtrent het opstellen van de koopovereenkomst. Zo
geeft de makelaarsorganisatie NVM op haar website in een stappenplan aan, dat de koopovereenkomst
wordt opgesteld door een makelaar: ofwel de makelaar van de verkoper ofwel die van de koper. 24 Niet
wordt de mogelijkheid genoemd dat de koopovereenkomst door een andere deskundige wordt opgesteld.
Pas wanneer de koopovereenkomst is ondertekend gaat het origineel naar de notaris, aldus de site. Ook de
Vereniging Eigen Huis noemt de notaris niet als mogelijke deskundige maar gaat uit van een standaard
NVM- of VEH-contract dat eventueel kan worden beoordeeld door een deskundige van de VEH. Ook de
LMV, VBO en GIW gaan op hun websites uit van het opstellen van de koopovereenkomst door de
makelaar en laten de notaris eerst in beeld komen bij het transport.
De minister merkte in de totstandkomingsgeschiedenis over de Amsterdamse praktijk op:
‘De evaluatie van de wet van 5 juni 2003, Stb. 2003, 238 (Koop Onroerende Zaken), die is voorzien in 2008
lijkt de minister het goede moment om de huidige standpunten te bevestigen, te nuanceren of te herzien. Hij
ziet de waarde van de Amsterdamse praktijk. Het aldaar gehanteerde model heeft zich bewezen. Onlangs
vond er overleg plaats over de problemen die zich voordoen bij onroerendgoedtransacties. Toen heeft de
minister al toegezegd te zullen nadenken over mogelijkheden om wat onordelijke elementen in het onroerend
goed verkeer terug te dringen. Het is niet uit te sluiten dat het Amsterdams model of elementen daarvan
hierin een rol zullen spelen, maar er zijn ook andere benaderingen denkbaar: het inbouwen van selectief
werkende factoren in de beoordeling of manieren om de notarissen in staat te stellen, hun recherchefunctie
verder uit te bouwen. Er zijn ook bezwaren verbonden aan het model.’
Een belangrijk aspect van de ‘Amsterdamse praktijk’ dat vooral onder de aandacht is gebracht door de
diverse belangenorganisaties maar ook door bijvoorbeeld het CDA, is dat deze op vrijwilligheid berust.
Dit is inderdaad het geval. In hoeverre kopers en verkopers echter de facto de vrijheid hebben te kiezen
voor een andere wijze van vastlegging van de gemaakte afspraken is echter de vraag. Zoals gezegd is in
Amsterdam gangbaar dat de makelaars met hun cliënten de gang maken naar de notaris. Het is veilig te
veronderstellen dat slechts zeer weinig kopers weigeren naar de notaris te gaan en er bij de makelaar op
aan zullen dringen dat deze zelf de koopovereenkomst opstelt.
Indien de notaris zelf degene is die de koopovereenkomst opstelt of hierbij adviseert, heeft hij de
verplichting tot ‘Belehrung en Beratung’. Vanuit zijn onpartijdige positie 25 is hij gehouden partijen te
24 en wel bij stap 6
25 Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de advocaat of makelaar die in de regel zal optreden voor een van partijen.
145