Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Een mogelijk probleem doet zich voor wanneer de woning ten name staat van iemand die is overleden,
terwijl een van de kinderen voortvarend de koopovereenkomst heeft getekend. De notaris zal moeten
nagaan wie de erfgenamen zijn, en dus wie over de woning kan beschikken.
Ook valt te denken aan de situatie dat de woning wordt verkocht door een echtgenoot zonder dat de
andere echtgenoot hiervan op de hoogte is. De notaris zal zich ervan moeten vergewissen dat ook de
andere echtgenoot met de verkoop instemt, dit om vernietigbaarheid van de verkoop te voorkomen.
Overigens zij opgemerkt dat de toestemming is vereist voor de verkoop, niet voor de levering. 23
Een ander probleem kan zich voordoen aan koperszijde:
A koopt een woning van B en maakt afspraken met een bank over de financiering. A blijkt samen te wonen
met C. C gaat meebetalen aan de kosten van de hypotheek, inclusief de aflossing. Gezien de bedoeling van
partijen zou de koopovereenkomst moeten zijn aangegaan door A en C gezamenlijk. De notaris zal nu in de
leveringsakte een bepaling moeten opnemen inhoudende cessie van het onverdeeld aandeel in het recht op
levering door A aan C. Nog anders kan het liggen wanneer een van de samenwoners eigen geld in de aan te
kopen woning stopt. Het te verkrijgen aandeel in de woning kan dan van groot belang zijn, ook fiscaal.
Wanneer in de koopovereenkomst is afgesproken dat de samenwoners gezamenlijk kopen zal ook dit
moeten worden ‘rechtgetrokken’.
6.3.2.2 De rol van de notaris in de vastgoedpraktijk in Amsterdam
Onder de huidige wet komt zoals gezegd de notaris in het koopproces meestal pas in beeld wanneer de
koop al is gesloten. Alhoewel er geen harde data bekend zijn in de zin van een percentage van de
koopovereenkomsten dat door notarissen wordt opgesteld, mag worden aangenomen dat het overgrote
deel van de koopovereenkomsten tot stand komt met medewerking van een makelaar.
Een uitzondering kan worden gemaakt voor de koopovereenkomsten in Amsterdam en nabije omgeving,
waar het gebruik is de koopovereenkomst op te laten stellen door de notaris. De makelaar is daar slechts
intermediair tussen de partijen en degene die onderzoek doet naar zaken als de bouwkundige staat van het
verkochte.
Opmerkelijk is dat niet precies na te gaan valt op welke wijze de ‘Amsterdamse praktijk’ tot stand is
gekomen. Wel duidelijk is dat de praktijk al ten minste 80 jaar bestaat en dat de praktijk zich niet verder
buiten Amsterdam heeft ontwikkeld. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat in Amsterdam de
makelaars weten dat de koopovereenkomst bij de notaris wordt opgesteld en zij partijen niet voorstellen
de makelaar dit te laten doen. Uit de gesprekken die zijn gevoerd alsook uit de enquêtes blijkt niet dat er
verschil bestaat tussen de toepassing van de bedenktijd in of buiten Amsterdam. De Amsterdamse
notarissen wijzen evenzeer op de werking van de bedenktijd als de makelaars buiten Amsterdam dat doen.
Voor zover dit kan worden beoordeeld, wordt er door kopers binnen Amsterdam niet meer of minder
gebruik gemaakt van hun mogelijkheid de koopovereenkomst tijdens de bedenktijd te ontbinden.
Indien de koopovereenkomst wordt opgesteld door de notaris zullen partijen, die al dan niet met behulp
van een makelaar tot elkaar zijn gekomen, gezamenlijk bij de notaris aan tafel komen voor het opstellen
van de koopovereenkomst. De notaris is niet in de arm genomen door koper of verkoper, zodat bij het op
stellen van de koopovereenkomst de notaris de belangen van alle betrokkenen in het oog zal houden. Dit
is een verschil met de gangbare praktijk wanneer de koopovereenkomst wordt opgesteld door een
makelaar van de koper of verkoper. Deze zal naar de aard van zijn opdracht met name de belangen van
zijn opdrachtgever behartigen. De notaris moet beide partijen informeren over de reikwijdte van de door
hen gewenste afspraken, juridische problemen constateren en de balans tussen partijen in het oog houden.
Op basis van de door partijen gegeven input (eventuele makelaars/adviseurs van partijen kunnen bij de
bespreking bij de notaris aanwezig zijn) wordt een conceptovereenkomst opgesteld en aan partijen
toegezonden. Het feit dat het opstellen en verzenden van deze overeenkomst de nodige tijd kan vergen zal
23 Artikel 1:88 BW.
144