Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
In het algemeen beperkt de rol van de notaris zich tot de goederenrechtelijke kant van de transacties, zij
het dat in Amsterdam en enkele van haar buurgemeenten ook de obligatoire fase zich afspeelt bij de
notaris. Achtereenvolgens wordt de rol van de notaris in het vastgoedproces buiten en binnen Amsterdam
bekeken.
6.3.2.1 De rol van de notaris in de vastgoedpraktijk buiten Amsterdam
Ervan uitgaande dat de koopovereenkomst wordt aangegaan met behulp van een makelaar, zal de notaris
een getekende koopovereenkomst toegestuurd krijgen met het verzoek op basis hiervan een ontwerp
leveringsakte op te stellen. Adviseren over de koopovereenkomst kan hij niet, nu deze al tot stand is
gekomen. Zoals reeds besproken in hoofdstuk IV aangaande de Vormerkung is een punt van kritiek dat
bij het plaatsen van de Vormerkung, iets wat verplicht door de notaris plaatsvindt, de notaris geen
inhoudelijke rol toekomt. In artikel 7:3 lid 2 BW is immers nergens bepaald dat de in te schrijven
koopovereenkomst tot stand moet zijn gekomen met tussenkomst van de notaris.
De notaris zal vervolgens allereerst het pand ‘rechercheren’; inzage nemen in de openbare registers om te
zien wie er tot het pand gerechtigd is, of dit eigendom, opstal, erfpacht of wellicht een appartementsrecht
betreft, of het pand reeds is verkocht (Vormerkung), of er erfdienstbaarheden of andersoortige zakelijke
rechten op het goed rusten (zoals een aanschrijving in het kader van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten)
en of het goed is belast met een recht van hypotheek of beslag. Daarnaast zal de notaris partijen gaan
identificeren; inzage nemen in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) en partijen vragen om een
kopie van een geldig legitimatiebewijs. De notaris kan via het VIS-systeem (zie hoofdstuk VII) nagaan of
dit niet is vermist of als gestolen opgegeven. Vervolgens zal de notaris de betreffende Gemeente benaderen
om na te gaan welke zakelijke lasten er verschuldigd zijn (OZB, rioolrechten etc.) alsook de eventuele
hypotheekhouder om te kijken welk bedrag noodzakelijk is om per de datum van de overdracht de lening
af te lossen. In de tussentijd houdt de notaris in de gaten of een eventueel afgesproken waarborgsom of
bankgarantie is ontvangen en zo nodig zal hij de koper aan deze verplichting herinneren.
De notaris stelt een ontwerp van de leveringsakte op en meestal ook van de hypotheekakte ten behoeve
van de koper, maakt nota’s van afrekening op waaruit inzichtelijk wordt welke bedragen door de diverse
betrokkenen verschuldigd zijn of worden ontvangen en stuurt ontwerpen naar alle betrokkenen
(waaronder de financier).
Op de datum van de overdracht zal de notaris nogmaals inzage nemen om te kijken of het goed niet is
beslagen, of er geen extra zakelijk recht (bijvoorbeeld hypotheek of erfdienstbaarheid) op is gevestigd, en
of de eigendomssituatie nog conform de eerste inzage is. Tevens wordt het faillissementsregister
geraadpleegd. Wanneer partijen zich melden wordt het legitimatiebewijs gecontroleerd en zal de notaris
controleren of de koopsom is ontvangen.
Vervolgens worden de leverings- en hypotheekakte getekend, waarbij de notaris partijen informeert over
de inhoud van de akten en de consequenties van de betreffende bepalingen. Na ondertekening zorgt de
notaris dat de akten ter inschrijving worden aangeboden aan de openbare registers. De dag na aanbieding
zal de notaris nagaan via de zogeheten ‘narecherche’ of de toestand van het goed nog steeds zo is, als bij
de herrecherche uit de openbare registers kenbaar was. Is dit het geval dan kan hij overgaan tot uitboeking
van de gelden aan de betrokkenen (een deel voor de financier, een deel voor de verkoper, eventueel een
deel voor de makelaar). 22
Nadeel van deze manier van werken is dat de notaris er pas bij rechercheren achter kan komen dat
bijvoorbeeld het pand ten name staat van een ander dan de verkoper of dat het pand is beslagen.
Afgesproken leverdata of voorwaarden kunnen dan onder druk komen te staan.
22 Zie over de theorie van uitbetaling van de gelden de Beleidsregel uitbetaling gelden van de KNB alsook de opmerkingen
over dit systeem van de zijde van H.M.I.Th. Breedveld en L.W. Kelterman in: Breedveld & Kelterman
2007. Overigens is deze werkwijze gemeengoed geworden na wijzing van het zogeheten Baarns beslagarrest,
HR 30 januari 1981, NJ 1982, 56.
143