Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De achtergrond van dit uitgebreide passeermonopolie hangt samen met een tweetal factoren:
Ad 1.
1. de positie van de notaris;
2. de rechtszekerheid
Het grote verschil tussen bijvoorbeeld een notaris en een advocaat of -in het kader van dit onderzoek
wellicht relevanter- tussen een notaris en een makelaar, is zijn wettelijke onafhankelijkheid en
onpartijdigheid. Uitgezonderd de situatie dat de notaris als partij-adviseur optreedt en dat ook expliciet
meldt, 16 behartigt de notaris de belangen van alle bij de transactie betrokkenen. De maatstaf die hiervoor
geldt is niet alleen te vinden in de Wet op het Notarisambt (Wna), maar is nader geëxpliciteerd in een
arrest inzake het relatievermogensrecht, dat bekend staat als ‘Groningse Huwelijksvoorwaarden’. 17
De Hoge Raad overwoog:
‘(…) De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt immers (en bracht ook destijds) mee dat hij beroepshalve
gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk
overwicht. 18
Waar een niet-onafhankelijk adviseur zich de belangen van een partij zal aantrekken, is de notaris gehouden
de belangen van alle betrokkenen te behartigen. Omdat de notaris het in zijn macht heeft (via de
te verlijden akten) ingrijpende wijzigingen aan te brengen in de rechtspositie van de betrokkenen, dient hij
extra alert te zijn op zijn verantwoordelijkheid. 19
Ad 2.
Bij de transacties ten aanzien waarvan aan de notaris een monopolie is toegekend, is naast het element van
de onpartijdigheid een belangrijk doel het beschermen en bevorderen van de rechtszekerheid. Bij
transacties op het gebied van het onroerend goed moet deze rechtszekerheid worden gezocht in het
belang van een correcte grondregistratie. Wie is gerechtigde tot welk registergoed? Welke omvang heeft
het betreffende goed en welke inhoud het betreffende recht? Ook voor de positie van schuldeisers is van
belang te weten welke verhaalsmogelijkheden zij hebben. Zo is van belang te weten op welke goederen
beslag kan worden gelegd, tot welk bedrag reeds zekerheid is verleend in de vorm van een hypotheek en
welke verdere inschrijvingen er ten aanzien van het goed hebben plaatsgevonden. Ook de afwikkeling van
het transport, waaronder begrepen het behartigen van de belangen van de betrokken financiers (zowel
degene die moet worden afgelost als degene die een nieuwe financiering verstrekt), van de overheid
(overdrachtsbelasting) en van beslagleggers dient op correcte wijze plaats te vinden. Om in beeld te
brengen welke rol thans in de vastgoedpraktijk aan de notaris toekomt wordt hier kort op ingegaan.
6.3.2 De rol van de notaris in de vastgoedpraktijk
Het verlenen van het passeermonopolie aan de notaris in de vastgoedpraktijk is zoals hiervoor gezegd een
duidelijke keuze en heeft geleid tot een vastgoedstelsel dat uitgebreid wordt nagevolgd. 20 Natuurlijk is het
bewerkstelligen van wijzigingen in goederenrechtelijke verhoudingen van een andere orde dan het
vormgeven van obligatoire overeenkomsten, al kunnen deze de kiem in zich hebben van ingrijpende
goederenrechtelijke figuren of afspraken. 21
16 Welke mogelijkheid wordt geopend in artikel 25 Verordening Beroeps- en gedragsregels.
17 HR 20 januari 1989, NJ 1989, 766, m.nt. EEAL.
18 R.o. 3.3.
19 Zie ook Melis/Waaijer, a.w. p. 109 e.v.
20 Zie onder meer Verstappen 2009.
21 Denk aan het overeen komen van kwalitatieve verplichtingen of erfdienstbaarheden, het afspreken van ontbindende
voorwaarden, het overeen komen van bepaalde aankoopverhoudingen, huurovereenkomsten etc.
142