Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
schakeling van de notaris zou kunnen waarborgen dat hij wordt gewezen op de juridische implicaties van
de opgenomen bepalingen, ontbeert hij de bedenktijd en de daaraan gekoppelde ontbindingsmogelijkheid.
Anderzijds ontbeert de koper bij de bedenktijd de juridische kennis van de notaris en de mogelijkheid de
koopovereenkomst terstond in te schrijven in de openbare registers.
Nu van de gemiddelde particuliere koper dit overzicht niet mag worden verwacht, ligt het voor de hand
dat de koper de keuze zal maken die hem door ofwel de makelaar ofwel de verkoper wordt geadviseerd.
Uitgezonderd de praktijk in Amsterdam zullen naar verwachting de makelaars van de kopers hun cliënt
adviseren voor de bedenktijd te kiezen, terwijl zij zelf de koopovereenkomst zullen opstellen. Binnen Amsterdam
ligt het voor de hand dat op de oude voet wordt voortgegaan en de notaris de koopovereenkomst
zal opstellen. Is er geen makelaar van de verkoper bij de koop betrokken dan zal de verkoper er aan hechten
dat wordt gekozen voor de notaris, dit gezien het ontbreken van een bedenktijd. In beide situaties is
het niet de koper zelf die de keuze maakt, maar diens adviseur of wederpartij. Het argument van keuzevrijheid
is in dat verband naar het oordeel van de onderzoekers niet doorslaggevend.
6.2.2.3 Druk van de verkoper
Zoals hiervoor reeds uiteen is gezet is het geenszins denkbeeldig dat de verkoper de koper onder druk zal
zetten om te kiezen voor de notaris, dit gezien het ontbreken van een bedenktijd. Vorenstaande behoeft
enige nuancering nu thans geen sprake is van een verkopers- maar van een kopersmarkt. In een kopersmarkt
zal het de koper zijn die bepaalt welke keuze er wordt gemaakt, zo ook wanneer het de keuze voor
een van twee wegen zou betreffen. Daarnaast is echter, zoals de onderzoekers eerder aangaven de notaris
gehouden de belangen van zowel koper als verkoper te behartigen en mag de verplichte notariële interventie
niet leiden tot een verslechtering van de positie van de koper.
6.2.2.4 De notaris zal zich ontpoppen als partij-adviseur
Indien de notaris partijen adviseert bij het opstellen van de koopovereenkomst zal dit risico zich niet voor
mogen doen. Zoals hieronder nader zal worden uiteen gezet is de notaris in het kader van de hem toevertrouwde
taken gebonden aan een groot aantal normen en regels. Tenzij hij zich vooraf presenteert als partij-adviseur
zal de notaris onpartijdig en onafhankelijk moeten optreden.
6.2.2.5 De notaris is geen deskundige op het gebied van de bouwtechnische staat van woningen
De notaris is zeker geen deskundige op bouwtechnisch gebied en kan (mag) zich ook niet als zodanig presenteren.
De onderzoekers vragen zich overigens af of dit wel eens gebeurt. De notaris is juridisch
deskundige en zal zich moeten beperken tot de verbintenis- en goederenrechtelijke aspecten en gevolgen
van de te sluiten overeenkomst. Degenen die wel deskundig zijn op bouwtechnisch gebied, makelaars,
bouwkundigen, zijn degenen die de koper vooraf zullen moeten adviseren over de staat van de aan te kopen
woning. Het ligt ook voor de hand dat de koper alvorens hij een koopovereenkomst aangaat zich zal
laten adviseren over de staat van de woning en eventuele financiële verrassingen zal willen voorkomen
door het opnemen van ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst. Het informeren over de juridische
gevolgen van zaken als feitelijke non-conformiteit en het redigeren van de door partijen gewenste
bepalingen daarentegen behoeft weer specialistische juridische kennis. Overigens zijn in het na te noemen
Amsterdamse model de taken tussen de makelaars/bouwkundigen en de notaris ook op genoemde wijze
verdeeld. Opmerking verdient dat de notaris uit hoofde van de hem toevertrouwde taak de belangen van
alle bij de transactie betrokken partijen dient te behartigen. Zoals reeds is vermeld in paragraaf 3.7.2. dient,
anders dan bij de wettelijke bedenktijd die zuiver ter bescherming van de koper is opgenomen, verplichte
notariële interventie ook de belangen van de verkoper.
139