Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
zal zijn, onder het doen van afstand van de bedenktijd. Gegadigden voor een woning zouden tegen elkaar
kunnen worden uitgespeeld: de verkoper zou de hoogste bieder die heeft geopteerd voor de bedenktijd kunnen
voorhouden dat hij de voorkeur geeft aan degene die iets lager heeft geboden maar heeft geopteerd voor
notariële inschakeling bij de koop onder het doen van afstand van de bedenktijd, tenzij de hoogste bieder alsnog
voor deze laatste variant kiest. Zelfs zou de verkoper, als de markt voor hem gunstig, is zo ver kunnen
gaan dat hij aangeeft biedingen niet in overweging te zullen nemen indien de bieder kiest voor de bedenktijd,
of voor inschakeling van de notaris bij de koop zonder dat hij afstand doet van de bedenktijd.
Een belangrijk bezwaar van de twee-wegenleer is voorts dat daarin aan de notaris een rol wordt toegekend als
deskundige die één partij adviseert, namelijk de koper. Deze rol past niet bij zijn taak als onafhankelijk en onpartijdig
adviseur die de belangen van beide partijen en van derden die niet bij een akte betrokken zijn, in het
oog houdt. Die taak moet de notaris vervolgens wel weer op zich nemen in de fase die pleegt te volgen op de
schriftelijke koopovereenkomst, namelijk die van de levering.’
Het accepteren van de twee-wegenleer zou, aldus de minister, kunnen leiden tot druk vanuit de verkoper
om de koopovereenkomst notarieel te laten vastleggen. Bij die keuze heeft de koper immers geen bedenktijd.
De twee-wegenleer werd dan ook afgewezen.
Thans, bij de evaluatie van de Wet koop onroerende zaken kan wederom worden gekeken naar de tweewegenleer
als mogelijk alternatief voor de bestaande regeling van schriftelijkheid in combinatie met bedenktijd.
Samenvattend zijn de in de parlementaire geschiedenis geconstateerde bezwaren tegen invoering
van de twee-wegenleer de volgende:
- voor de consument bestaat geen eenduidige regeling;
- de verkoper zal de koper onder druk zetten om te kiezen voor de notaris vanwege het ‘gebrek’ aan
bedenktijd. Een ware keuzevrijheid heeft de koper dan niet;
- de notaris zal zich gaan ontpoppen als partij-adviseur wat zich niet met zijn wettelijke taak verdraagt;
- de notaris is geen deskundige op het gebied van de bouwtechnische staat van woningen.
Achtereenvolgens zullen in het licht van de onderzoeksvraag de diverse argumenten worden besproken.
6.2.2.2 Eenduidigheid
In de twee-wegenleer heeft de consument de keuze tussen enerzijds de inschakeling van de notaris, in
welk geval er geen bedenktijd is, en anderzijds de bedenktijd. In dit laatste geval kan de koopovereenkomst
binnen de bedenktijd zonder opgaaf van redenen worden ontbonden. De bedenktijd zou in de
twee-wegenleer moeten worden verlengd tot zeven dagen in plaats van de huidige drie. Zoals de Minister
aanvoert zou het verlengen van de wettelijke bedenktijd in alle gevallen tot zeven dagen te diep ingrijpen
in de gerechtvaardigde belangen van de verkoper, die veelal ook een particulier zal zijn. Zoals al in hoofdstuk
2 uitgebreid is besproken, verdient het aanbeveling te komen tot een systeem dat conjunctuurindifferent
is. Weliswaar is de Wet destijds ingevoerd om de positie van de koper te beschermen, maar helder is
dat de bescherming van de gerechtvaardigde belangen van koper en verkoper op proportionele wijze
plaats moet vinden. De problematiek die zich heeft voorgedaan met de bedenktijd heeft grotendeels te
maken met de beperkte duur, maar tevens met het nadeel dat de verkoper, dikwijls ook een consument,
ervan ondervindt.
Zouden de nadelen die aan de huidige bedenktijd kleven moeten worden ondervangen, dan zou dit onder
meer plaats moeten vinden door verlenging van de termijn. 8 Deze verlenging heeft automatisch een benadeling
van de positie van de verkoper tot gevolg. Zou worden gekozen voor een kortere bedenktijd dan
zeven dagen, dan blijven de eerder aangevoerde bezwaren tegen de bedenktijd onverkort van kracht.
Ten aanzien van de keuzemogelijkheid zijn de onderzoekers van mening dat zeer de vraag is in hoeverre
de particuliere koper in staat is te beoordelen welke keuze voor hem de meest optimale is. Waar de in-
8 Zie paragraaf 3.6.2.
138