Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
regeling van het GIW worden gebouwd. 62 Voor zover het onderzoeksteam heeft kunnen nagaan is een
dergelijke standaardregeling niet tot stand gekomen. Van der Beek is van mening dat een standaardregeling
met een inhoud die afbreuk doet aan de beschermingsbepalingen van Titel 7.12 niet snel zal ontstaan. 63
Om de standaardregeling tot stand te laten komen moeten op grond van de Wet commissies
standaardregelingen onder meer consumentenorganisaties instemmen met een dergelijke regeling.
Consumentenorganisaties zullen niet snel instemmen met een regeling die de positie van de particuliere
opdrachtgever verslechtert. 64
5.6.3 Vervangende zekerheid
Artikel 7:768 lid 3 BW bepaalt onder meer dat de notaris het depotbedrag in de macht van de aannemer
brengt op het moment dat de aannemer vervangende zekerheid heeft gesteld. Als vervangende zekerheid
wordt gesteld wordt deze in de meeste gevallen gegeven in de vorm van een bankgarantie.
De bankgarantie wordt op verzoek van de aannemer door een bank gesteld ten gunste van de opdrachtgever.
65 De bank is hierdoor gehouden om het door de bankgarantie zeker gestelde bedrag als eigen verplichting
te betalen. De bank moet dit bedrag betalen op eerste verzoek van uitbetaling door de opdrachtgever.
66 Bij een eventueel faillissement van de aannemer verandert er weinig. De bank is in dat geval nog
steeds gehouden om als eigen verplichting op eerste verzoek van de opdrachtgever aan de opdrachtgever
te betalen. Dit vloeit voort uit het feit dat de bank reeds voor het faillissement de overeenkomst met betrekking
tot de bankgarantie met de aannemer is aangegaan. 67 Vanuit de opdrachtgever bezien bestaat er
zodoende weinig verschil tussen een bankgarantie of een depotbedrag. Beide leveren genoeg zekerheid tot
eventuele uitbetaling.
Uit de enquêtes is af te leiden dat het stellen van een bankgarantie geen algemene praktijk is. Een bankgarantie
is ook niet per definitie gunstiger dan het depotbedrag voor de aannemer. Bij het in depot houden
van een bedrag heeft de aannemer geen beschikking over deze gelden. Door het afgeven van een bankgarantie
verkleint de aannemer echter zijn kredietruimte. De gevolgen van de beide mogelijkheden voor de
aannemer zijn derhalve niet fundamenteel verschillend. De bankgarantie zal vervallen op dezelfde momenten
als de depotgelden in de macht van de aannemer mogen worden gebracht. Het zal van de aannemer
afhangen welke methode hij prefereert.
Lid 3 van artikel 7:768 BW kan zo worden gelezen dat de vervangende zekerheid pas kan worden gesteld
op het moment dat de onderhoudstermijn reeds een aanvang heeft genomen. Na de vervangende zekerheid
brengt de notaris het bedrag immers in de macht van de aannemer. Bij het opstellen van de huidige
modelovereenkomsten van het GIW is aan de Minister van Justitie gevraagd of de minister er bezwaar
tegen had dat er al vóór het ingaan van de onderhoudstermijn een bankgarantie wordt gesteld. De minister
had hier geen bezwaar tegen. In artikel 18 lid 2 van de algemene voorwaarden behorende bij de standaard
koop-/aannemingsovereenkomsten voor een appartement of eengezinshuis welke door het GIW zijn
vastgesteld op 1 januari 2007 is om die reden opgenomen dat de opdrachtgever geen recht heeft om 5%
van de aanneemsom in depot te houden indien de aannemer reeds een bankgarantie heeft gesteld. Deze
bankgarantie dient in te gaan op het moment van aflevering. De bouwondernemers zouden graag zien dat
deze mogelijkheid een wettelijke grondslag krijgt.
62 Zie Van den Berg 2002, p. 1026. Het verzoek om de standaardregeling is gedaan bij brief van 24 juni 1996 door
het Algemeen Verbond Bouwbedrijf en de Vereniging Eigen Huis. In het voorstel voor de standaardregeling
komt de 5% regeling nog steeds voor, maar geldt deze regeling alleen voor gebreken die tijdens de oplevering
aan het licht komen. Komen er geen gebreken aan het licht, dan wordt de 5% na de oplevering gelijk uitbetaald
aan de aannemer.
63 Van der Beek 2003, p. 179.
64 Van der Beek 2003, p. 179.
65 Van Emden 2005, p. 1.
66 Van Emden 2005, p. 3.
67 Van Emden 2005, p. 45-46.
133