Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
oplevering worden geconstateerd. De wettelijke onderhoudstermijn van drie maanden dient volgens deze
ondernemers te verdwijnen. Het depotbedrag zou na het herstel van de gebreken die bij de oplevering aan
het licht komen gelijk dienen te worden uitgekeerd. 58 Artikel 43a UAV 1989 laat een dergelijke regeling
zien. Overige gebreken die naar voren komen zouden volgens deze bouwondernemers moeten worden
opgelost met de Garantie- en waarborgregeling. Daarnaast zou er een regeling moeten komen voor
woningen die niet onder de Garantie- en waarborgregeling vallen. Zie voor deze problematiek ook
paragraaf 5.6.2.
In de literatuur komt echter ook een tegengestelde mening naar voren. Van den Berg is van mening dat de
opdrachtgever zeker gedurende één winterperiode moet kunnen ervaren of de woning aan de eisen voldoet.
Dat houdt in dat de onderhoudstermijn niet zou moeten worden afgeschaft, maar juist worden verlengd.
59
5.5.7.3 Voldoet een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom?
Uit de interviews valt af te leiden dat het percentage van 5% dat tijdens de wettelijke onderhoudstermijn in
depot mag worden gehouden op zichzelf prima is. Ook in de enquêtes wordt door de meeste notarissen
aangegeven dat het bedrag precies goed is. Het GIW en de bouwondernemers geven tevens aan dat indien
het percentage wordt verhoogd, dit hoogstwaarschijnlijk zal worden verdisconteerd in de aanneemsom.
5.6 Andere bevindingen
5.6.1 Artikel 7:767 BW
In het licht van de problematiek van dit hoofdstuk is het van belang om aandacht te besteden aan het feit
dat de aannemer niet reeds bij de aanvang van de bouw over 95% van de aanneemsom beschikt. Artikel
7:767 BW bepaalt dat de opdrachtgever slechts kan worden verplicht tot het doen van betalingen die bij
benadering overeenstemmen met de voortgang van de bouw of met de waarde van de goederen die aan de
opdrachtgever zijn overgedragen. Een uitzondering hierop is dat de opdrachtgever kan worden verplicht
om een bedrag van maximaal 10% van de aanneemsom in depot te storten bij de notaris, dan wel hiervoor
vervangende zekerheid te stellen.
In de literatuur is over deze bepaling opgemerkt dat de uitwerking van de bepaling in de praktijk makkelijk
voor moeilijkheden kan zorgen. Zo is het volgens Van den Berg niet eenvoudig vast te stellen of de door
de aannemer gevraagde bedragen overeenstemmen met de bouw. Volgens hem voegt de zinsnede in de
wettekst ‘althans bij benadering’ alleen maar meer moeilijkheden toe aan het vaststellen van de bedragen. 60
5.6.2 De mogelijkheid van het afwijken van artikel 7:768 BW bij standaardregeling
Zoals hierboven aangegeven, bepaalt artikel 7:769 BW onder meer dat er door middel van een
standaardregeling van de bepalingen van de tweede afdeling van Titel 7.12 BW kan worden afgeweken. In
een standaardregeling mag daarnaast, voor zover dat voor de toepassing van artikel 7:768 BW nodig is,
van artikel 6:262 BW worden afgeweken. Nadeel van de mogelijkheid tot afwijken bij een standaardregeling
is dat de beschermingsbepalingen die zijn opgenomen in afdeling 2 van Titel 7.12 BW redelijk
eenvoudig opzij kunnen worden gezet. 61 In 1996 is aan de Minister van Justitie verzocht om een dergelijke
standaardregeling vast te stellen voor koopwoningen die met toepassing van de Garantie – en waarborg-
58 Zie ook Van Veen 2002, p. 944. Van Veen geeft aan dat hij het niet rechtvaardig vindt dat de opdrachtgever drie
maanden lang een bedrag in depot mag houden, terwijl na deze drie maanden kan blijken dat er geen gebreken
zijn geconstateerd.
59 Asser / Van den Berg 2007, nr. 186.
60 Van den Berg 2002, p. 1026 en Asser / Van den Berg 2007, nr. 185. Zie ook Vis Azn 2003, p. 127 en Van Rossum
2003, p. 273.
61 Zie ook Van den Berg 2002, p. 1026-1027. Van den Berg geeft aan dat bij een afwijking het juridisch evenwicht
goed in de gaten moet worden gehouden.
132