Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
tingsrecht van artikel 6:262 BW. Indien de opdrachtgever in bovenstaande situatie een beroep zou (kunnen)
doen op artikel 6:262 BW blijft het opgeschorte bedrag immers in het vermogen van de opdrachtgever.
Een faillissement van de aannemer deert de opdrachtgever dan niet.
Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat het depotbedrag in de meeste gevallen aan de aannemer zal
toekomen, maar dat er situaties zijn waarin het depotbedrag terugvalt aan de opdrachtgever. Vanuit deze
redenering kan worden geconcludeerd dat, zolang niet duidelijk is aan wie het depotbedrag toekomt, de
notaris het bedrag voor zowel de opdrachtgever als de aannemer houdt.
Met betrekking tot het houden van gelden op een algemene kwaliteitsrekening 45 door de notaris kan algemeen
worden gesteld dat de notaris de gelden voor zowel de opdrachtgever als de aannemer beheert. Dit
volgt uit artikel 25 van de Wet op het notarisambt (WNA). 46 Dit strookt met de aanname dat zowel de
aannemer als de opdrachtgever een vorderingsrecht met betrekking tot het depotbedrag hebben. Beiden
hebben echter een voorwaardelijk vorderingsrecht.
In de literatuur bestaat discussie over de exacte vorm van de voorwaardelijke vorderingsrechten. Er is een
aantal auteurs dat van mening is dat beide partijen recht hebben op het depotbedrag onder een opschortende
voorwaarde. 47 De aannemer heeft in dat geval recht op het depotbedrag onder de opschortende
voorwaarde dat er geen tekortkomingen in de nakoming worden geconstateerd of dat eventuele tekortkomingen
alsnog worden nagekomen. De opdrachtgever heeft recht op het depotbedrag onder de opschortende
voorwaarde dat er sprake is van een blijvende tekortkoming in de nakoming. De voorwaarden
zijn dus verschillend. Wel is het zo dat indien bijvoorbeeld de voorwaarde van de aannemer in vervulling
gaat, de voorwaarde van de opdrachtgever niet meer in vervulling kan gaan. De vordering van de opdrachtgever
gaat in dat geval teniet op het moment dat zijn voorwaarde niet meer in vervulling kan gaan. 48
Ook zijn er auteurs die betogen dat degene die het depotbedrag bij de notaris stort, een vorderingsrecht
onder ontbindende voorwaarde heeft en de andere rechthebbende een daarmee samenhangende vordering
onder opschortende voorwaarde. 49 Specifiek voor de situatie met betrekking tot de 5% regeling betekent
dit dat de opdrachtgever een vorderingsrecht onder ontbindende voorwaarde heeft op het depotbedrag.
De aannemer heeft in dat geval een vorderingsrecht onder opschortende voorwaarde. De voorwaarde is
voor de opdrachtgever en de aannemer gelijk. De voorwaarde houdt in dat er aan één van de eisen uit artikel
7:768 BW wordt voldaan om tot uitbetaling aan de aannemer over te gaan. Indien bijvoorbeeld een
arbiter beslist dat het depotbedrag aan de aannemer toekomt, dan wordt zowel de voorwaardelijke vordering
van de opdrachtgever als van de aannemer vervuld. Dit heeft tot gevolg dat het recht van de opdrachtgever
op het depotbedrag vervalt en dat de aannemer een onvoorwaardelijk recht op het depotbedrag
krijgt. Mocht de situatie zich voordoen dat het depotbedrag aan de opdrachtgever dient toe te komen
(bijvoorbeeld op grond van een uitspraak van een arbiter), dan kan de voorwaarde niet meer in vervulling
gaan. Dit heeft tot gevolg dat de opdrachtgever volledig rechthebbende van het depotbedrag wordt.
Nu er geen sprake is van een heersende leer omtrent het karakter van de voorwaardelijke vorderingen van
de opdrachtgever en de aannemer zal in deze paragraaf daar waar het aan de orde is worden aangegeven of
de bovenstaande visies tot verschillende uitkomsten leiden.
Aan wie komt de rente over het depot toe?
Uit de wet volgt niet aan wie de rente toekomt die wordt ontvangen over het bedrag dat bij de notaris in
depot wordt gehouden. Storm onderscheidt drie situaties bij deze problematiek. 50 Allereerst de situatie dat
het bedrag na drie maanden wordt uitgekeerd, omdat de opdrachtgever geen beroep op 6:262 BW heeft
gedaan. Vervolgens de situatie dat de opdrachtgever wel een beroep op zijn opschortingsrecht heeft
45 Een kwaliteitsrekening is een rekening die door een notaris wordt geopend en waar gelden op komen te staan
die de notaris ten behoeve van derden beheert. Het depotbedrag dat een aannemer stort in het kader van de 5%
rekening komt bij een notaris op de kwaliteitsrekening te staan.
46 Zie ook Waaijer 2003, p. 342.
47 Steneker 2005, p. 25 ev en noot 13.
48 Steneker 2005, p. 27.
49 Zie bijvoorbeeld Asser/Perrick 2007, nr. 76. Voor andere auteurs zie Steneker 2005, noot 18 op p. 27.
50 Storm 2008.
129