Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
het ingaan van de onderhoudstermijn, het door iedere eigenaar in te houden bedrag en vaststelling van de
schade.
5.5.6 Voor wie houdt de notaris de gelden in depot?
5.5.6.1 Knelpunten
De vraag voor wie de notaris het depot houdt is voor verschillende vraagstukken van belang. Zo geeft het
antwoord op deze vraag tevens het antwoord op de vraag aan wie de rente, die over het depotbedrag
wordt vergoed, toekomt. 42 Bovendien geeft het antwoord op de vraag opheldering over wat rechtens is
indien de aannemer gedurende de onderhoudstermijn failliet wordt verklaard. Beide laatste vragen zijn als
praktijkproblemen naar voren gekomen in de literatuur en in de interviews.
5.5.6.2 Analyse
Voor wie houdt de notaris de gelden in depot?
Om de vraag te kunnen beantwoorden voor wie de notaris de depotgelden houdt, moet eerst een aantal
andere vragen worden beantwoord. Indien bijvoorbeeld kan worden gezegd dat de gelden uiteindelijk
altijd aan de aannemer worden uitgekeerd, kan een daarop volgende logische redenering zijn dat de notaris
de depotgelden voor de aannemer houdt. Storm geeft aan dat het verdedigbaar is dat het depotbedrag in
alle gevallen aan de aannemer dient toe te komen. Als onderbouwing geeft ze aan dat uit de wettekst kan
worden afgeleid dat het depotbedrag in alle situaties uiteindelijk moet worden uitgekeerd aan de
aannemer. 43 Uit artikel 15 lid 6 van de algemene voorwaarden behorende bij de standaard koop-
/aannemingsovereenkomsten voor een appartement of eensgezinshuis welke door het GIW zijn
vastgesteld op 1 januari 2007 is echter op te maken dat de depotgelden ook aan de opdrachtgever kunnen
toekomen. Artikel 15 lid 6 van de standaardovereenkomst bepaalt namelijk dat de opdrachtgever het
depot alleen kan uitwinnen op basis van een beslissing die partijen bindt.
Het doel van de wettelijke onderhoudstermijn is de bescherming van de consument. Dit doel wordt onder
meer bereikt, doordat de wettelijke onderhoudstermijn een pressiemiddel creëert dat de opdrachtgever kan
gebruiken. 44 Door het in depot houden van 5% van de aanneemsom, bestaat de mogelijkheid dat de
aannemer snel(ler) tot herstel overgaat, zodat hij het laatste gedeelte van de aanneemsom krijgt uitbetaald.
In de volgende paragraaf wordt besproken of dit gevolg zichtbaar is in de praktijk. Een tweede mogelijkheid
om het doel te bereiken is de aanname dat aan de opdrachtgever de zekerheid wordt gegeven dat hij
een bedrag ontvangt indien de aannemer in gebreke blijft. Een voorbeeld ter toelichting:
Tijdens de oplevering van een woning worden er gebreken in de badkamer geconstateerd. De afwatering in
de douchecabine functioneert niet naar behoren en het toilet is niet recht aan de muur bevestigd. Bovendien
zijn er scheuren te zien in een tiental tegels en zitten enkele tegels los. Voor deze gebreken wordt een proportioneel
bedrag in depot gehouden. De aannemer gaat echter niet over tot herstel. Enkele maanden na de
oplevering wordt het faillissement van de aannemer uitgesproken.
Indien het depotbedrag in alle gevallen aan de aannemer toe komt, dan betekent dit in bovenstaande situatie
een inbreuk op de bedoelde bescherming van de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft in die situatie
immers een zeer geringe kans dat de werkzaamheden nog worden verricht of dat hij het resterende depotbedrag
alsnog uit de failliete boedel ontvangt. Om die reden zou de opdrachtgever in bovenstaande situatie
de mogelijkheid moeten hebben om het resterende depotbedrag te ontvangen. Met dit bedrag kan de
opdrachtgever vervolgens de gebreken door een andere aannemer laten herstellen. Een andere uitleg zou
betekenen dat de opdrachtgever in bovenstaande situatie beter af zou zijn met het “gewone” opschor-
42 Dat hierover problemen zouden kunnen ontstaan is reeds in 1990 voorspeld door Thunnissen. Thunnissen
1990, p. 77.
43 Storm 2008.
44 Zie voor het doel verder paragraaf 5.3 en Thunnissen 1991, p. 178. Zie ook de reactie van M.G. Breukink in
dezelfde beraadslagingen op p. 179.
128