Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
gemeenschappelijk gedeelte. Immers, als alle appartementseigenaren een gedeelte van het bedrag in mogen
houden, is het niet mogelijk dat één appartementseigenaar het volledige bedrag inhoudt. Een voorbeeld ter
verduidelijking van de problematiek die hier speelt.
Er wordt een appartementencomplex gebouwd met zestig appartementen en drie ingangen. Alle
appartementseigenaren worden voor een gelijk deel eigenaar van het complex. Daarnaast dragen ze elk voor
een gelijk deel bij aan de onderhoudskosten. Het appartementencomplex telt vijf verdiepingen. Elke ingang
geeft toegang tot twintig appartementen. Bovendien bevat elke ingang een hal met daarin een trap en een
lift. Twee weken na de volledige oplevering (het moment waarop alle appartementen zijn opgeleverd), blijkt
de lift bij de meest linkse ingang niet goed te werken. De kosten voor herstel worden al vrij snel vastgesteld
op € 6.000,-.
Indien alle appartementseigenaren bevoegd zijn om voor dit gebrek een deel in depot te houden, welk deel
wordt bepaald door het aandeel van de appartementseigenaren in de gemeenschap 41, dan houdt dat in dat
elke appartementseigenaar € 100,- in depot mag houden. Problemen kunnen hier echter ontstaan indien
niet alle appartementseigenaren gebruik maken van de onderhoudstermijn. Dat dit geen zuiver
theoretische vraag is blijkt uit de enquêtes. De enquêtes die zijn ingevuld door de notarissen en de
opdrachtgevers laten duidelijk zien dat het gebruik van de wettelijke onderhoudstermijn nog geen
algemeen gebruik is. De vraag is wat dan de regel is. Mogen de appartementseigenaren die wel gebruik
maken van de onderhoudstermijn dan een hoger bedrag in depot houden? Of mag er in dat geval nog
steeds maximaal € 100,- per appartementseigenaar worden ingehouden? Hetzelfde geldt indien er
appartementseigenaren zijn die weliswaar van de onderhoudstermijn gebruik maken, maar voor dit
specifieke gebrek geen bedrag in depot willen houden.
Een andere opvatting is dat alleen de appartementseigenaren die daadwerkelijk gebruik maken van het
gemeenschappelijke gedeelte met het gebrek een bedrag in depot mogen houden. De verhouding waarin
de gelden in depot mogen worden gehouden, speelt ook bij deze aanname
Een volgend probleem kan zich voordoen als niet duidelijk is welk bedrag proportioneel is om voor een
gebrek aan een gemeenschappelijk gedeelte in depot te houden. De in de vorige paragraaf gegeven
oplossing voor dit probleem werkt hier maar ten dele. Er kan immers moeilijk van alle
appartementseigenaren worden verwacht dat ze een offerte aanvragen. Wellicht dat de Vereniging van
Eigenaren hier een rol bij kan spelen in die zin dat deze namens de appartementseigenaren een offerte
aanvraagt.
De arbiter geeft in bovengenoemde uitspraak aan dat de drie maanden termijn pas ingaat op het moment
dat de totale oplevering heeft plaatsgevonden. Dit is het moment dat het laatste appartement wordt
opgeleverd. De kans is echter groot dat niet alle appartementen tegelijk worden opgeleverd. Het is
mogelijk dat er enkele weken (wellicht maanden) verstrijken tussen de oplevering van de eerste
appartementen en de oplevering van het laatste appartement. Is het gevolg dan dat de onderhoudstermijn
van sommige appartementseigenaren wordt verlengd? Indien dat niet het geval is, wat gebeurt er dan met
de 5% van de aanneemsom tussen de oplevering van het appartement van de appartementseigenaar en de
oplevering van het laatste appartement?
Over de vraag wie als partij mag optreden in een gerechtelijke of arbitrale procedure geeft de uitspraak
met dossiernummer 17059 enige duidelijkheid.
Samenvattende conclusies en aanbeveling
Het onderzoeksteam is van mening dat het wenselijk is dat er gelden in depot kunnen worden gehouden
voor een gebrek aan een gemeenschappelijk gedeelte van een appartementencomplex. De daadwerkelijke
uitwerking van deze aanname levert echter veel uitvoeringsproblemen op waarnaar nader gekeken dient te
worden. Een uitbreiding van de wet op dit punt is wellicht wenselijk met name ten aanzien van punten als
41 Wat dogmatisch wellicht het meest voor de hand ligt.
127