Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
aandeel uitmaakt, af te bouwen. Verweerster is derhalve zijn verplichting ten aanzien van verkrijger eerst
nagekomen nadat het gehele gebouw, inhoudende de algemene delen en de privégedeelten, is opgeleverd.
Een redelijke uitleg van artikel 15 van de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst
conform de (dwingendrechtelijke) bepaling van artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek brengt derhalve met zich
mee dat de termijn van drie maanden, zoals genoemd in artikel 7:768 lid 2 Burgerlijk Wetboek, eerst ingaat
op de dag van oplevering van de algemene delen.”
Er blijven echter onduidelijkheden bestaan. Bijvoorbeeld over de vragen wie mag inhouden, en hoeveel er
mag worden ingehouden. 38 Storm geeft met betrekking tot deze vragen aan dat een redelijke uitleg van de
5% regeling meebrengt dat het door de opdrachtgever in te houden bedrag overeen moet stemmen met
hetgeen hij naar rato van zijn aandeel in de gemeenschap moet bijdragen aan de gemeenschappelijke
delen. 39 Ook is er een arbitrage-uitspraak die gedeeltelijk op deze vragen ziet. Tevens wordt er een
antwoord gegeven op de vraag wie er namens de appartementseigenaren in rechte mag opkomen met
betrekking tot een dergelijke terkorkoming. 40
Arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernr 17059: De aannemer vordert in deze zaak vrijgave van
het depot. Het in stand houden van het depot is volgens hem niet langer gerechtvaardigd, omdat er geen
tekortkomingen meer zijn met betrekking tot het appartement. De eigenaar van het appartement is echter
van mening dat er nog wel een tekortkoming is. Het balkon voldoet volgens de eigenaar niet aan de daaraan
te stellen eisen, omdat ‘de kieren tussen de planken waarvan de vloer van zijn balkon is gemaakt dusdanig
groot zijn dat vocht en vuil hier gemakkelijk doorheen vallen, hetgeen overlast geeft bij zijn onderburen’.
Het balkon valt onder het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex. De arbiter geeft
eerst aan waarom een eigenaar van een appartement in beginsel bevoegd is om zijn opschortingsrecht aan te
wensen voor tekortkomingen aan een gemeenschappelijk gedeelte van een appartementencomplex.
Vervolgens geeft hij met betrekking tot de vraag wie de nakoming van de tekortkoming mag vorderen en
hoe hoog het bedrag mag zijn dat in depot wordt gehouden aan: “Arbiter overweegt dat ingevolge de
Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst een appartementseigenaar
alleen en zonder medewerking van zijn medeverkrijgers uitvoering van de aannemingsovereenkomst kan
vorderen, tenzij daardoor enig recht van zijn medeverkrijgers zal worden aangetast of daardoor nadeel zal
worden toegebracht aan een ander gedeelte van het gebouw dan het privégedeelte. Dit betekent dat
verweerder (de appartementseigenaar red.) alleen en zonder medewerking van zijn medeverkrijgers in rechte
kan opkomen ter zake een gebrek aan de gemeenschappelijke gedeelten, tenzij daardoor enig recht van zijn
medeverkrijgers zal worden aangetast. In dat geval kan terzake het gebrek uitsluitend de Vereniging van
Eigenaars in rechte opkomen.”
Vervolgens geeft de arbiter aan dat in onderhavige zaak niet kan worden uitgesloten dat er ook rechten van
medeverkrijgers in het geding zijn. Op grond daarvan kan de arbiter zich niet uitlaten over de gegrondheid
van het geschil. Wel geeft de arbiter met betrekking tot het depotbedrag nog aan dat niet kan worden gesteld
dat dit niet langer gerechtvaardigd is, omdat niet kan worden gesteld dat door de appartementseigenaar op
geen enkele wijze aannemelijk is gemaakt dat er sprake is van een gebrek.
Helaas wordt niet duidelijk wat de omvang van het depotbedrag is en hoe het bedrag tot stand is
gekomen.
5.5.5.2 Analyse
Dat de eigenaar van een appartementsrecht gelden in depot mag houden voor een gebrek aan een
gemeenschappelijk gedeelte lijkt inmiddels algemeen aanvaard. Over de exacte uitwerking van het in depot
houden van gelden die betrekking hebben op herstel van een gemeenschappelijk gedeelte bestaat echter
nog veel onduidelijkheid.
Ten eerste is de vraag hoeveel een appartementseigenaar in depot mag houden. Is dat het totale bedrag dat
nodig is voor het herstel van het gebrek voor zover dit bedrag de 5% niet overtreft? Deze vraag hangt
samen met de vraag of alle appartementseigenaren een bedrag mogen inhouden voor een gebrek aan een
38 Het GIW geeft aan dat het op de weg van de wetgever ligt om duidelijkheid in deze problematiek te scheppen.
39 Storm 2007.
40 Zie ook artikel 5:126 lid 2 BW.
126