Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Indien er discussie bestaat over wat de daadwerkelijke kosten zijn voor het herstel van een bouwkundige
tekortkoming of gebrek zou hiervoor een aantal offertes kunnen worden aangevraagd via een tevoren
vastgelegde procedure. Een dergelijke procedure kan wellicht worden vastgelegd in de algemene
voorwaarden behorende bij standaard koop-/aannemings-overeenkomsten.
Het vorderen van een schadevergoeding door de aannemer wegens het onterecht in depot houden van
een gedeelte van de aanneemsom is nog geen algemeen gebruik.
5.5.5 De 5% regeling en de oplevering van een appartementsrecht
5.5.5.1 Knelpunten
Bij de bouw van een appartementencomplex kan zich de situatie voordoen dat er na de oplevering van het
complex en voor het einde van de drie maanden termijn een gebrek wordt geconstateerd in een
gemeenschappelijk gedeelte. De vraag die hierbij in de praktijk naar voren is gekomen, is of een
appartementseigenaar 5% van zijn aanneemsom in depot mag houden voor een gebrek aan een
gemeenschappelijk gedeelte.
Storm geeft naar aanleiding van deze vraag aan, dat voor deze problematiek uit de wet en uit de ratio van
de regeling 35 voortvloeit dat de 5% regeling betrekking heeft op de oplevering van een privé gedeelte,
maar ook op de oplevering van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. 36
Op aanwijzing van Chao-Duivis heeft het college van arbiters van het GIW het standpunt ingenomen dat
de 5% regeling ook van toepassing is op de gemeenschappelijke gedeelten. Dit is inmiddels ook toegepast
in een arbitragezaak met dossiernummer 16135. In deze zaak speelde onder andere het volgende:
Na de oplevering van een privé gedeelte in een appartementscomplex worden enkele gebreken zichtbaar.
De koper van het appartement houdt vanwege deze gebreken gelden in depot bij de notaris en start een
arbitragezaak. Eén van de door koper aangevoerde gebreken heeft betrekking op een gemeenschappelijk
gedeelte van het appartementencomplex, te weten de buitenzijde van de gevel. Met betrekking tot de
mogelijkheid om gelden in depot te houden voor gebreken aan een gemeenschappelijk gedeelte overweegt
de arbiter dat het in beginsel is toegestaan om het opschortingsrecht aan te wenden als zekerheid voor
herstel van deze gebreken. Ter onderbouwing stelt de arbiter: “dat waar in de Algemene Voorwaarden en de
Algemene Toelichting 37 behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst ten aanzien van de 5% alleen
wordt gesproken over privégedeelten, in artikel 7:768 lid 2 Burgerlijk Wetboek wordt gesproken over
“oplevering” en geen onderscheid is gemaakt ten aanzien van oplevering van de privégedeelten en
oplevering van de algemene delen van een appartementencomplex. Artikel 11 lid 2 van de Algemene
Voorwaarden sluit hierbij aan, nu daarin gesteld wordt dat de verplichtingen van verweerster die
voortkomen uit de met verzoeker aangegane aannemingsovereenkomst een ondeelbare verbintenis vormen
ten aanzien van de oplevering van het gebouw, die verweerster tegenover verzoeker verplicht is in haar
geheel na te komen.”
Vervolgens overweegt de arbiter dat: “nu verzoeker naast gerechtigd te zijn tot het uitsluitend gebruik van
een privégedeelte tevens medegerechtigd is in het gehele appartementencomplex, het niet in
overeenstemming zou zijn met artikel 7:769 Burgerlijk Wetboek wanneer op basis van hetgeen bepaald is in
de koop-/aannemingsovereenkomst aangenomen zou worden dat slechts opgeschort kan worden voor
gebreken aan het privégedeelte, daar in artikel 7:769 Burgerlijk Wetboek is bepaald dat niet ten nadele van
de koper kan worden afgeweken van artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek en, voor zover nodig voor de
toepassing van dit artikel, van artikel 6:262 Burgerlijk Wetboek.”
Tenslotte geeft de arbiter nog aan: “dat verweerster zich jegens verzoeker als deelgerechtigde in het geheel
onder meer verbonden heeft het gebouw, waarvan het aan verzoeker verkochte appartementsrecht een
35 Storm noemt zelf een voorbeeld waarbij zij haar conclusie mede baseert op een gebruikt modelcontract.
36 Storm 2007.
37 Bedoeld worden de Algemene Voorwaarden en de Algemene Toelichting behorende bij de koop-
/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de GIW Garantie- en waarborgregeling
welke zijn vastgesteld door het GIW op 1 januari 2007.
125