Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
5.5.4 Het in depot gehouden bedrag is disproportioneel
5.5.4.1 Knelpunten
De arbitrage-uitspraken en de interviews laten zien dat het bedrag, dat na gebleken gebreken in depot
wordt gehouden door de opdrachtgever, vaak niet in overeenstemming is met de ernst van het gebrek.
Hierbij kan worden gedacht aan het in depot houden van een bedrag van € 1.000,- voor het aanbrengen van
een naamplaatje of het in depot houden van een bedrag van € 2.500,- voor het vervangen van enkele
gescheurde tegels in de badkamer.
Het in depot houden van een disproportioneel bedrag heeft volgens de bouwondernemers te maken met
het feit dat de opdrachtgever mag bepalen welk bedrag in depot wordt gehouden. De bouwondernemers
zouden op dit punt graag een actievere rol van de notaris zien.
Er is een groot aantal arbitrage-uitspraken dat (mede) over deze problematiek handelt. 29 Een voorbeeld is
de arbitrage-uitspraak (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 16148:
In deze zaak heeft bouwaannemer BV A een zaak aangespannen tegen de heer X. BV A vordert uitbetaling
van het depot bedrag van € 25.615 en daarbij 10% rente vanaf de dag van oplevering. De gebreken
waarvoor de heer X het bedrag in depot heeft laten staan zijn verstopte leidingen, beschadigd schilderwerk
en beschadigde waterslagen. Alle gebreken zijn binnen drie maanden na de oplevering gemeld en geen van
deze gebreken is hersteld ten tijde van de arbitrage procedure. De arbiter beslist dat de heer X een bepaald
bedrag in depot mag houden totdat de gemelde gebreken zijn hersteld, maar dat het huidige bedrag dat in
depot staat niet in een redelijke verhouding staat tot de gemelde gebreken. De arbiter beslist dat het depot
moet worden vrijgegeven voor zover het een bedrag van € 5.000,- te boven gaat. Tevens beslist de arbiter
dat er een wettelijke rente verschuldigd is vanaf de eerste dag na de wettelijke onderhoudstermijn tot aan de
voldoening door de heer X. 30
Opvallend is dat in de meeste gevallen waarin vrijgave van (een gedeelte van) het depotbedrag wordt
gevorderd, er geen schadevergoeding wordt gevorderd door de aannemer. 31 Een enkele aannemer die
schadevergoeding vordert, vraagt een bedrag dat hoger is dan de wettelijke rente. 32 In de arbitragezaken
waarin schadevergoeding wordt gevorderd, veroordeelt de arbiter de opdrachtgever in vrijwel alle gevallen
tot het betalen van de wettelijke rente over het gedeelte van het depotbedrag dat moet worden
vrijgegeven. 33
5.5.4.2 Analyse
De wetgever heeft aan de opdrachtgever de bevoegdheid gegeven om te bepalen welk bedrag in depot
blijft bij de notaris als de opdrachtgever een beroep op artikel 6:262 BW doet. Helaas zwijgt de
parlementaire geschiedenis over hoe de opdrachtgever de hoogte van dit bedrag dient vast te stellen. Op
grond van de redelijkheid en billijkheid kan echter worden bepaald dat het bedrag dat de opdrachtgever in
depot houdt in redelijke verhouding moet staan tot de geconstateerde gebreken. Uit de arbitrage-uitspraken
is af te leiden dat deze opvatting ook door de arbiters wordt gehuldigd.
29 Zie bijvoorbeeld het eerder genoemde arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 17514, arbitraal
vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 16026, arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummers
17076 en 16881.
30 De arbiter baseert deze laatste beslissing op artikel 14A van de Algemene Voorwaarden. Bedoeld worden de
Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing
van de GIW Garantie- en waarborgregeling welke zijn vastgesteld door het GIW op 1 januari 2003. Dit
artikel komt overeen met hetgeen is bepaald in artikel 7:768 lid 4 BW.
31 Zie bijvoorbeeld arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 17362, arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage)
met dossiernummer 17245, arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 17606.
32 Zie bijvoorbeeld arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 15861.
33 Zie bijvoorbeeld arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 19239, arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage)
met dossiernummer 16610, arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 18364.
123